新闻资讯 首页>新闻资讯>专业文章

房地产纠纷典型案例之四:开发商“一房二卖”,赔偿责任接近已付购房款的一倍之情形

作者:中伦文德   丨  时间:2019.07.10   丨  浏览:194


【裁判要旨】


开发商“一房二卖”,导致合同解除的,买受人可以主张其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。


【案例索引】


彭东因与陕西德诚居房地产开发有限责任公司(以下简称德诚居公司)商品房销售合同纠纷案:(2016)陕民终459号民事判决、(2017)最高法民申1094号民事裁定书。


【案情简介】


2012年9月德诚居公司与李屹签订《商品房买卖合同》,约定将金茂国际大厦第1幢1单元1层00120、00121号商业用房出售给李屹;同月签订《回购协议》,确认德诚居公司已将房产出售给李屹并办理了网签登记,约定李屹购得房产6个月内德诚居公司应该回购等。后李屹依约支付了购房款,德诚居公司依约对房屋回购。


2013年5月18日德诚居公司与彭东签订《金茂国际大厦认购协议书》,约定彭东自愿交纳定金认购德诚居公司开发的金茂国际大厦商铺1间,商铺位置为横向54-58轴,纵向B轴-D轴,总房价为273万元。2013年5月、6月彭东支付全部房款。


2013年9月德诚居公司与李屹等又签订《回购协议》,确认德诚居公司按照2012年9月、10月与李屹签订的4份商品房买卖合同已将4套房产办理了网签登记,约定协议生效之日起3个月内,德诚居公司可以回购,若3个月内不回购,视同放弃回购权利。该《回购协议》约定的回购期满,德诚居公司未回购上述房屋。


2014年8月李屹与王琦签订《债权转让协议书》,确认2013年9月27日双方签订定向委托借款合同后,王琦通过李屹将700万元支付给德诚居公司,购得商业门面房4套,并登记在李屹名下,约定李屹将登记在其名下的4套商业门面房的商品房买卖合同全部权利义务一并转让给王琦。2014年8月8日李屹向德诚居公司送达《债权转让通知书》。2014年11月王琦申请仲裁,请求裁决德诚居公司交付所购房屋,并承担逾期交房违约金60万元。后王琦撤回仲裁申请,向法院提起诉讼。


2013年5月18日德诚居公司与彭东签订《金茂国际大厦认购协议书》时,仅口头告知彭东其所购买的房屋暂时不能网签,未告知彭东此前德诚居公司已将该房屋与李屹签订了商品房买卖合同,并已办理网签的事实。


诉讼发生时彭东所购房屋登记在李屹名下。彭东起诉要求解除与德诚居公司之间的《金茂国际大厦认购协议书》,退还已付购房款并赔偿损失。
 

【争议焦点】


德诚居公司是否存在隐瞒“一房二卖”的情形。
 

【裁判情况】


一、一审法院和二审法院

解除合同,德诚居公司向彭东承担购房款2730000元的80%即2184000元的赔偿责任。
德诚居公司不服判决,申诉至最高人民法院。
 

二、最高人民法院

驳回德诚居公司再审申请。


【裁判理由】


最高人民法院经审理认为:德诚居公司未提供证据推翻上述德诚居公司与李屹签约的相关事实,故认定德诚居公司在与彭东签订《金茂国际大厦认购协议书》时,隐瞒与李屹签订商品房买卖合同、德诚居公司根据约定丧失涉案房屋回购权。德诚居公司以彭东向一审法院提供德诚居公司与李屹签订的《回购协议》为由,主张彭东在与其签订《金茂国际大厦认购协议书》前已得到并知晓该协议,理由不能成立。在德诚居公司未能依据《金茂国际大厦认购协议书》的约定向彭东交付位置为横向54-58轴、纵向B轴-D轴,建筑面积约为130㎡的房屋的情形下,德诚居公司未证明彭东同意其以263万元等值建筑面积的房屋替代交付,对德诚居公司提出的其回购房屋足够交付与彭东的诉讼主张不予采纳。


德诚居公司与彭东签订《金茂国际大厦认购协议书》时未将其与李屹签订《商品房买卖合同》并已办理网签的事实告知彭东,之后又就涉案房产与李屹签订《商品房买卖合同》和《回购协议》,德诚居公司未向李屹回购房屋导致其不能向彭东交付约定的房屋,彭东据此要求解除合同,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定中的相关情形。考虑德诚居公司在签订协议时已告知彭东不能网签等因素,判决德诚居公司向彭东承担购房款2730000元的80%即2184000元的赔偿责任。
 
【实务建议】


依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的相关规定,房地产开发企业(开发商、出卖人)一房二卖,导致合同解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中,德诚居公司未告知彭东其已与他人签订商品房买卖合同,后又导致对买受人彭东的违约,并为此承担已付购房款80%的高额赔偿责任。


因此,作为开发商,无论是出于融资、市场波动或其他原因,在商品房买卖过程中,应合理评估可能的风险,尽量避免“一房二卖”情形的出现。而作为买受人,应对房地产企业的资信、楼盘具体情况等进行调查了解,以免发生不能实际履行的情形。


同时,对于上述高额的赔偿责任不仅适用于“一房二卖”中,还适用于房地产开发企业故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押等情形下,因此交易各方尤其是房地产开发企业在房屋销售过程中,应特别注意上述风险。


【法条链接】


一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。


二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。





房地产纠纷典型案例之一:无商品房预售许可证,房屋买卖合同效力问题及买房人的风险
房地产纠纷典型案例之二:排除商品房销售广告、宣传资料作为要约的情形
房地产纠纷典型案例之三:买受人仅签署《商品房认购协议》仍可排除另案执行效力之情形



衷心感谢您分享本公众号文章。

如需转载:

请务必保持文章完整性;
未经允许不得对本公众号文章进行编辑、演绎、再次创作;
请保留作者署名以及公众号ID“中伦文德争议解决”等信息。


此文章仅提供一般参考信息,不构成具体项目的专业咨询意见。