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房地产纠纷典型案例之五:房屋质量问题之解决途径

作者:中伦文德   丨  时间:2019.07.11   丨  浏览:206


【裁判要旨】


交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。


【案例索引】


赵某、刘某与北京首开中晟置业有限责任公司(以下简称首开中晟公司)、中城投集团第五工程局有限公司(以下简称中城投公司)房屋买卖合同纠纷案:(2016)京0113民初3638号、(2017)京03民终14252号民事判决书。


【案情简介】


赵某、刘某原为北京市某村村民。后该村拆迁,2015年10月12日,二人签订《优惠商品房选房确认单》,该确认单写明了选房序号、轮次、日期、房屋坐落、建筑面积、单价及总房款。出卖人处有首开中晟公司价格确认章。当日,二人交纳全部购房款174002元。
后赵某、刘某发现房屋有裂缝,遂以房屋存在质量问题为由诉至法院,要求房屋的开发商(出卖人)首开中晟公司、房屋的施工方中城投公司赔偿经济损失(含取暖费1203.51元,租房费62400元,物业费1140.34元,鉴定费40000元,违约金10万元,房屋买卖损失60万元),并对涉案房屋进行修复。


中城投公司表示房屋的缝隙是质量瑕疵,不影响主体结构安全,可以进行修复。首开中晟公司不认可房屋存在质量问题。上述两公司提交了《住宅工程质量分户验收汇总表》、《住宅工程质量分户验收检查记录表》、《门、窗质量分户验收表》等证据证明涉案房屋经验收质量为合格。


后赵某、刘某申请对房屋是否存在质量问题进行鉴定,经鉴定确定涉案房屋存在外观质量、混凝土强度、钢筋配置、钢筋力学性能等质量问题。


因经鉴定房屋质量存在一定问题,且各方对修复主体、修复方案存在争议,中城投公司申请对存在的质量问题进行修复方案和修复费用鉴定。经鉴定确定本案工程造价鉴定额17233.24元。
 

赵某、刘某提供供暖费收据、《北京市房屋租赁合同》、物业费收据以支持其主张的取暖费、租房费、物业费。并主张违约金10万元系因无法入住应补助的搬家费、精神损失、误工费等,另因房屋经修复亦无法达到设计要求混凝土强度C30的标准,应赔偿相应损失。房屋买卖损失60万元为估算。


【争议焦点】


房屋质量问题的修复主体;房屋出卖人应否支付租房费;无合同约定是否应支付违约金。


【裁判情况】


一、一审法院


一审法院认为,依据《优惠商品房选房确认单》,二原告与首开中晟公司已经形成房屋买卖合同关系。根据《鉴定检验报告书》的鉴定意见,可以认定×房屋存在外观质量、混凝土强度、钢筋配置等质量问题,首开中晟公司作为房屋出卖方,履行合同义务不符合合同义务,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。


因房屋内卧室及客厅均存在裂缝问题,在进行修复前赵某、刘某无法自行判断是否存在安全隐患,上述质量问题对赵某、刘某的实际居住产生了较大影响,必定会造成赵某、刘某自2015年12月起至2017年10月无法入住的租房费损失,鉴于赵某、刘某提交的证据存在一定瑕疵,法院根据同等面积、地段的房屋租金市场价格等因素酌情确定合理损失数额。关于赵某、刘某主张的供暖费、物业费一节,已经超过首开中晟公司订立房屋买卖合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,故对供暖费、物业费一审法院不予支持。赵某、刘某因鉴定产生的费用,由首开中晟公司予以负担。双方虽未就房屋买卖合同的违约金数额或损失赔偿额计算方法予以约定,但双方一致认可涉诉房屋混凝土强度即使经修复亦只能达到C25标准,无法达到房屋设计要求的混凝土强度C30标准,首开中晟公司应支付因其违约行为给赵某、刘某造成的损失,具体数额法院确定。赵某、刘某要求房屋买卖损失,无法律依据,不予支持。中城投公司与赵某、刘某之间不存在房屋买卖合同关系,故赵某、刘某要求中城投公司对其损失承担连带责任的请求,无法律依据,不予支持。
 

故判决首开中晟公司赔偿赵某、刘某租房费35000元,支付违约金40000元;并按照鉴定机构出具的处理建议对房屋进行修复。
 

首开中晟公司不服一审判决,以判决赔偿租房损失、支付违约金无法律依据,即使存在房屋质量问题,也应当由施工方中城投公司承担相应维修责任为由,上诉至北京市第三中级人民法院。


二、二审法院


北京市第三中级人民法院经审理认为:根据鉴定意见,涉案房屋存在外观质量、混凝土强度、钢筋配置等质量问题,首开中晟公司作为房屋出卖人应当承担修复责任。关于租房费用问题,在赵某、刘某因涉案房屋质量问题长期不能入住涉案房屋的情形下,其作为房屋所有权人的居住使用利益不能完全实现,因之受损发生相应的居住使用费用损失实属情理之中,一审法院根据同等面积、地段的房屋租金市场价格等因素酌情确定合理损失数额并无不当。关于赵某、刘某一审主张的违约金,其在一审中明确系因房屋存在质量问题造成无法入住应补助的搬家费、精神损失、误工费等及因房屋经修复无法达到设计要求标准应赔偿的相应损失,现涉案房屋确实存在墙壁开裂等现象且经修复后亦无法达到设计标准,在此情形下,结合本案实际情形,一审法院酌定首开中晟公司赔偿因其违约行为给赵某、刘某造成的损失并无不当。故驳回上诉,维持原判。


【实务建议】


实务中,房屋存在质量问题的案例并不少见,尤其是回迁房、限价房性质的房屋,而问题多为墙体屋顶裂缝、门窗变形、屋顶漏水等。而房屋质量的好坏直接影响房屋买受人的生活质量。因此若买受人遇到房屋质量问题,可以考虑分以下不同情形进行处理:


(1)若开发商提供的商品房未经竣工验收,买受人可以考虑拒绝接收房屋,由此造成交付房屋迟延的,可以要求开发商承担迟延交付的违约责任,达到可以退房条件的,可以退房。
(2)若房屋经验收不合格,买受人可以考虑拒绝接收房屋,并要求解除合同和赔偿损失。
(3)若开发商提供的商品房经竣工验收合格,但存在质量瑕疵并在保修期内的,则买受人可以考虑要求开发商承担修复责任,造成损失的,可以要求赔偿。
(4)房屋虽经验收合格并交付使用,但房屋存在质量问题并严重影响正常居住使用的,买受人可以考虑解除合同并要求赔偿损失。
(5)房屋交付使用后,若房屋地基基础或主体结构质量不合格,买受人可以考虑解除合同并要求赔偿损失。
(6) 房屋交付使用后,在保修期内房屋出现质量问题的,买受人可以要求开发商承担保修责任,若开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以委托他人修复,费用由开发商承担。
 

在证据方面,若质量问题严重影响居住的,建议买受人收集影响居住的原因证据以及严重性的证据,必要时应先委托鉴定机构进行鉴定。若是一般质量问题,应收集相关质量问题存在的证据,以及因质量问题给买受人造成的损失。
 

而对于开发商来说,首先应在施工阶段严格确保工程质量,从源头上解决房屋质量问题,另外,出现房屋质量问题,应积极与买受人进行沟通并妥善解决,从某种意义上来讲成本可能更低。以本案为例,房屋质量瑕疵的修复费用仅为17233.24元,而从法院判决来看,开发商不仅要履行修复义务,花费上述修复费用,还需支付违约金、租房费、鉴定费合计115000元,而此115000元尚未包含诉讼费、律师代理费。二审法院的法官也表达了双方当事人应本着以人为本的态度,搁置成见,在专业意见的指导下,尽快完成涉案房屋修复工作,希望积极解决矛盾纠纷的态度。


【法条链接】


有关房屋质量纠纷的主要法律、法规和司法解释的规定有:

一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、第六十二条。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条
三、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条
四、《建设工程质量管理条例》第十六条和第六章。





1.房地产纠纷典型案例之一:无商品房预售许可证,房屋买卖合同效力问题及买房人的风险
2.房地产纠纷典型案例之二:排除商品房销售广告、宣传资料作为要约的情形
3.房地产纠纷典型案例之三:买受人仅签署《商品房认购协议》仍可排除另案执行效力之情形
4.房地产纠纷典型案例之四:开发商“一房二卖”,赔偿责任接近已付购房款的一倍之情形


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