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房地产纠纷典型案例之六:房屋出现面积差异该如何处理

作者:中伦文德   丨  时间:2019.07.11   丨  浏览:80


引言


因商品房预售合同是在房屋建成前签署,因此买卖双方签订的商品房预售合同中的房屋面积仅是预测面积,但由于房屋建筑结构或设计变更等原因,会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形,因此,《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第14条规定了面积差异的相关内容,住建部提供的《商品房买卖合同(预售)示范文本》【GF-2014-0171】中也单列一章来作面积差异处理。
 

然而实践中仍未能避免发生争议,从中国裁判文书网的检索结果看,截至2019年3月2日15:04商品房预售合同纠纷中涉及“面积误差”的判决书共有6415件。从裁判年份来看,2014至2018年这五年间,每年的案件数都在1000件左右;从地域来看,排名前五位的是经济较为发达、房地产市场相对活跃的沿海省份和直辖市城市;从案件的审级来看,上诉再审的比例较高,法律适用和案件审理存在一定的难度,所以我们从案例入手,分析出现面积差异时应适用的法律规则。



典型案例


一、基本案情


原告长城公司(买受人)和被告远洋大厦公司(出卖人)签订《外销商品房预售契约》,约定长城公司购买北京远洋大厦房屋一套,暂测建筑面积为105.62平方米;房屋交付时,房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%(不含)时,按照本契约约定的所售房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5%(含)时,自远洋大厦公司向长城公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内,长城公司有权解除契约。契约解除自长城公司书面通知送达远洋大厦公司之日起生效。远洋大厦公司除在契约解除后30日内向长城公司双倍返还定金外,并需将长城公司已付的房价款及利息全部退还。
 

后远洋大厦公司向长城公司发函,告知涉案房屋的实测面积为77.5平方米。诉讼中,远洋大厦公司承认实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5%。长城公司不同意解除契约,要求远洋大厦公司继续履行,并主张面积误差比超过3%部分的房价款由远洋大厦公司双倍返还。


二、裁判情况


法院经审理认为,远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26.6%,故应承担违约责任。长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中,已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5%(不含)时,应按照合同房屋售价进行结算,故本案应以双方在合同中约定的5%作为追究远洋大厦公司违约责任的起点,即实际面积与暂测面积的差别在5%(不含)之内部分的房款,按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还,长城公司主张面积误差比超过3%的部分房价款双倍返还,没有法律依据。而实际面积与暂测面积误差比在5%之外的房款,由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5%后如何具体追究违约责任,故应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,由远洋大厦公司双倍返还。


民事活动中,更多地尊重当事人的意思自治,房屋交易中出现面积误差时同样适用该规则,即合同有约定依照约定,没有约定按照法定。本案中,法院未支持长城公司按3%误差比起算,也源于双方合同的约定。因此,相关各方在设计和签署相关协议时应充分考量己方利益,避免发生争议时处于被动。
 

另外,提请交易双方注意的是,按照最高院民一庭的意见:如果商品房买卖双方约定“交易面积与约定面积不符时房屋总金额不变”,发生纠纷时,法院会结合具体案件分析该约定的效力,分别情况处理。如果合同条款是销售方(开发商)自行拟定的格式条款,交付面积明显小于约定面积时,法院可根据《合同法》第40条的规定认定该条款无效;如果是双方协商一致达成的条款,符合自愿原则,但面积相差太大,显失公平时,当事人可以根据《合同法》第54条的规定申请撤销或变更,自当事人知道面积差异时起一年内不申请撤销或当事人以自己的行为放弃的,该约定有效;如果是双方协商一致达成的条款,符合自愿原则,且面积相差不大,法院应认定该约定有效。


法条链接


一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条


出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。


二、《商品房销售管理办法》第19条


按套(单元)计价的预售房屋,开发商应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当详细标明尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与开发商重新约定总价款。买受人退房的,由开发商承担违约责任。



 说明 

       
1.本文统计数据尚未包含裁定书和调解书,因2014年1月1日以前裁判文书上网尚未实施,故此日期前的判决书除参阅案例等典型案例外均未列入此统计数据中。

2.本文案例长城国际传播有限责任公司诉北京远洋大厦有限公司商品房买卖合同纠纷案,详见北大法宝-【法宝引证码】CLI.C.67262。

3.最高院民一庭意见详见《最高人民法院司法观点集成》【第三版】民事卷第2078页。




房地产纠纷典型案例之一:无商品房预售许可证,房屋买卖合同效力问题及买房人的风险
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