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商品房的赠送面积是否应该缴纳物业服务费?

作者:中伦文德   丨  时间:2019.09.20   丨  浏览:259


房地产行业“寒冬将至”,开发商为了提高销售率,往往会推出各种类型的营销策略。其中最让消费者心动的莫过于“赠送面积”,包括地下室、露台、阁楼、飘窗、小花园等,违章搭建面积除外。此类赠送面积往往会增加使用空间,拉低单价,对于购房者来说是可见的“实惠”。然而
20147月《建筑工程建筑面积计算规范》出台以后,赠送面积越来越少,买房送面积的优惠可谓可遇而不可求。


遇到开发商增送面积的时候,很多业主都认为自己“捡了大便宜”。但是,值得注意的是商品房增送面积不一定能享有和产权面积一样的物权,而且不少业主在收房后要缴纳物业服务费时却困惑了,赠送面积也要缴纳物业服务费吗?


我们先来了解下物业服务费是如何计费的。


一、物业服务费一般计费依据


2018年319日修订的国务院《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”


可见,《物业管理条例》明确规定了业主应当缴纳物业服务费的义务。业主们既然享受了物业服务,那么缴纳物业服务费也是其理所当然应尽的义务。除了一些国企、事业单位、部队的家属院象征性的收取甚至不收取物业服务费,以及近来出现的自管小区以外,住宅小区聘请物业服务企业管理小区已经成为约定俗成的惯例,缴纳物业服务费也是绝大多数业主默认应当履行的义务。


但是,《物业管理条例》并未在国家层面上对物业服务费计费进行强制性的规定,而是遵循尊重业主与物业服务企业意思自治的原则,只要是依法合规订立的物业服务合同,且物业服务费经过房管局和价格主管部门备案(部分省市已取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理),那么业主和物业服务企业就应当按照物业服务合同享受权利、履行义务。


实质上,物业服务本身就是一种市场性的行为,应当按市场价格进行调整,从而鼓励物业服务企业提供更优质的物业服务,将收费高、服务差的物业服务企业在市场上进行淘汰。但充分的市场竞争,也引发了不少恶性、地价竞争,因此不少地方已出台相关规定,对物业服务收费实行政府指导价。而国家未统一物业服务收费标准是因为一方面各地的消费水平不一,一线城市的高端住宅物业服务费可达14/㎡,而有些城镇住宅小区的物业服务费仅为0.5/㎡。另一方面,即使在同一地区内,好的物业服务可以让业主心甘情愿的上调物业服务费,而满意度低的物业服务企业则往往抱怨物业服务费收缴率不高。


虽然国家层面对物业服务费的计费方式并没有做出强制性的规定,但是实际操作中物业服务企业收取物业服务费往往是按照房屋产权面积(X㎡)乘以物业服务费单价(Y/㎡)来计算房屋应缴纳的物业服务费(X*Y元)。但是,实际生活中,针对不同的情形,物业服务费的计算可能会有所不同。


(一)已办理房屋产权证的房屋


一般来说,已办理房地产权证的房屋,物业服务费收费应当按照房屋所有权证记载的建筑面积计收。虽然,经笔者查询,国家及相关部委层面并未对以房屋建筑面积为计算物业管理费的具体规定,但是诸多地方政府对此却已有明确的地方规定,比如:


《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条第一款规定“物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的,按登记的房屋建筑面积计收;尚未进行登记的,按照测绘机构的实测建筑面积计收;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计收。”


《广东省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定:“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的,以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。”


《山东省物业服务收费管理办法》第十三条第一款规定:“普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的,以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的,按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。


《陕西省物业服务收费管理办法》第十九条第一款规定:“物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的,以产权证记载的建筑面积为准,未办理产权证的,以购房合同标明的建筑面积为准。”


《湖北省物业服务收费管理办法》第七条规定:“物业服务费以建筑面积为计价单位,按月计费。”湖北省只规定了按照建筑面积进行物业服务费的计收,一般情况下我们认定“建筑面积”即房屋产权证中登记的建筑面积,但“建筑面积”在不同情况下的如何认定,笔者将在下文中进一步论述。


从上述地方政府关于物业服务收费管理办法的规定来看,一般情况下,按照房屋建筑面积进行物业服务费的计收是一种普遍的计费方式。而房屋建筑面积最简单的认定方式即房屋产权登记的房产证,这是经过行政部门依法确认的属于业主所有的房屋面积,也是业主维权的依据,其法律效力毋庸置疑。


(二)未办理房屋产权证的房屋


《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”《广东省物业服务收费管理办法》则规定的更为明确,其中第十六条第一款规定:“物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费”。


可见,对于已经交付业主的房屋,其应当由业主缴纳物业服务费。但是,实践中往往会出现各种各样的原因,导致房屋产权证办理不及时,甚至有些业主收楼几年后也没有拿到房产证。还有一些情况,例如房屋不能通过验收等,可能无法办理房屋产权证书,那么这些情况下物业服务费计费面积的依据是什么呢?正如上文中各地方政府物业服务收费办法中规定的,物业服务费计费面积以测绘机构的实测建筑面积或购房合同记载的建筑面积计算。为何做出如此规定呢?


那是因为房屋产权证中登记的房屋建筑面积来源于依据《房产测量规范》作出的房屋实测建筑面积报告中所记载的建筑面积,也即在取得房屋产权证前,若有房屋实测建筑面积报告,基本上可以依据该报告确定房屋的建筑面积。


除测绘机构实测的建筑面积外,购房合同记载的建筑面积作为物业服务费的计费依据是实践中最常见的做法。因为建设单位即开发商与业主签订购房合同的时候,房屋建筑面积是每一个购房者最关心也最清楚的,根据购房合同约定的建筑面积收取物业服务费一般情况下双方都不会发生争议。


(三)购房合同的建筑面积与房屋产权证登记面积不一致的房屋


值得注意的是,若购房合同的建筑面积与房屋产权证登记面积不一致,又应当如何缴纳物业服务费?


一般的实践中,物业服务费先以测绘机构的实测建筑面积或购房合同记载的建筑面积计收,待房屋产权证办理完毕,物业服务企业再根据前期物业服务费收取所依据的购房合同建筑面积与房产证记载的建筑面积之间的差额,对已缴纳的物业服务费实行多退少补。


虽说“多退少补”为一般处理原则,但部分地区司法实践可能会倾向于保护广大业主群众,而不实行“少补”。


比如上海市就出现了很多由于购房合同的建筑面积定义不清,且业主尚未办理房屋产权证,导致业主和物业服务企业对于物业服务费计费面积各执一词的情况,甚至引发了诉讼。在上海永升物业管理有限公司与上海燊和商贸有限公司物业服务合同纠纷[案号:(2016)沪0120民初11377]一案中,业主与开发商之间的购房合同约定:“根据甲方暂测该房屋建筑面积为199.11平方米,其中套内建筑面积为185.55平方米、公用分摊建筑面积为13.56平方米,另有地下附属面积91.73平方米……”,因而业主认为在无房屋产权证的情况下,应当按照购房合同房屋建筑面积为199.11平方米收取物业费,地下附属面积91.73平方米不属于物业服务费的计费面积,物业服务企业则持相反意见,因而发生了诉讼。


本案中,上海市奉贤区人民法院认为开发商申请核准的大产权证中明确将地下建筑面积核准登记为建筑面积范围,因而地下建筑面积亦应当缴纳物业服务费。但是,上海市奉贤区人民法院亦认为,物业服务企业应当知道物业服务费的计费面积,但前期却没有将地下附属面积计入物业服务费收取的范围,并且一直按购房合同中约定的建筑面积(即不包含地下附属面积)向业主收取物业服务费,业主也据此缴纳了前期的物业服务费,视为双方对此达成合意。物业服务企业向业主主张已缴纳物业服务费的差额不予支持。后期由于物业服务企业将地下附属面积纳入物业服务费的计费范围并向业主履行了告知义务,则业主应当自收到告知通知之日起按新的计算方式缴纳物业服务费,对于未缴纳的部分应当按照合同约定承担相应的违约责任。


可见,上述案例也提醒了上海地区的物业服务企业,向业主收取物业服务伊始就应按照大产权证上的建筑面积收取附属面积的物业服务费,否则购房合同与业主房屋产权证的差额部分可能无法得到法院的支持。





二、物业服务费特别计费依据


《物业管理条例》第四十一条第一款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”


《宁波市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定:“物业服务收费按照房屋(除汽车和自行车库外)所有权证记载的建筑面积计收。尚未办理产权登记的,以物业买卖合同建筑面积为准。业主或业主委员会与物业服务企业另有约定的,从其约定。”


也就是说,如果业主和物业服务企业在物业服务合同中对物业服务费收取有其他特别约定,且合法有效的,则应当以特别约定为准。


比如在段自刚与天津市天房物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案[案号:(2017)0105民初8222]中,原告段自刚认为“不动产权证书,是证明房产权属及建筑面积的唯一合法书证。产权证明确了原告房屋的建筑面积是20.23平方米,是不容置疑的法律依据。被告提出按51.37平方米收费没有法律依据,是多收费、乱收费的行为。”但被告提出“根据原被告在房管局备案的《天津市前期物业管理服务合同》,‘本房屋’前期物业管理费按天津市供暖部门核定的‘本房屋’实际供暖面积计价,计算标准为2.9//月,即‘本房屋’每月前期物业管理费=‘本房屋’实际供暖面积×2.9/㎡。”在此案件中,法院认为“由于原告与星际公司签订的《天津市商品房买卖合同》对前期物业管理费的收费标准作出了特别约定,按照特别约定优于一般约定的原则,原告应按供暖面积交纳物业服务费。”


由此可见,只要《物业服务合同》的约定不违反法律的强制性规定,物业服务费的计费面积与产权登记面积不一致也是有效的,即便赠送面积属于产权面积,但若《物业服务合同》中约定该赠送面积无需缴纳物业服务费,该约定也是合法有效的,业主有权依照该合同约定不缴纳该部分的物业服务费。


因此,业主在签订购房合同的时候,应当认真阅读购房合同附件的《前期物业管理服务合同》,对物业服务收费的相关条款进行了解、确认。若建设单位即开发商承诺赠送面积无需缴纳物业服务费,则应当在物业服务合同中予以明确,而不应仅仅只是口头承诺。广大业主只有将开发商的各项“优惠”、“福利”落于纸面,才能够在发生争议的时候维护好业主自身的合法权益。


三、实践中对于赠送面积是否应当缴纳物业服务费的认定


上文中提到,一般情况下《物业管理合同》会约定小区业主应当按照约定的单位面积物业服务费乘以“建筑面积”向物业服务企业缴纳服务费。但是,当权属不明且合同约定不明的情况下,业主和物业服务公司往往会对应缴纳物业服务费的“建筑面积”计算各执一词,特别是对于赠送面积大且物业服务费单价高的房屋,物业服务费每年的差额可达几千甚至上万元。那么。对于商品房赠送面积,是否应当缴纳物业服务费呢?


(一)赠送面积计入房屋产权证中的建筑面积


若赠送面积被计入房屋产权证登记的建筑面积,则该部分面积由业主享有物权,并履行相应的物业管理费缴纳义务。在购房合同及其附件没有明确约定赠送面积不收取物业服务费的情况下,物业服务企业按照房屋产权证的建筑面积收取物业服务费合法合规。


即便购房合同将赠送面积定义为附属面积,只要赠送面积被房屋产权证登记为建筑面积,也应当缴纳物业服务费。


(二)购房合同或者物业服务合同明确约定赠送面积需要缴纳物业服务费


若赠送面积未被计入房屋产权证登记的建筑面积中,但购房合同或物业服务合同却对物业服务费计费的“建筑面积”进行了明确的定义,可依据购房合同或物业服务合同认定业主应缴纳物业服务费的面积,当购房合同或物业服务合同明确约定了赠送面积需要缴纳物业服务费时,则业主应当按该约定缴纳赠送面积的物业服务费。


(三)赠送面积未计入房屋产权证中的建筑面积且无相关合同明确约定需要缴纳物业服务费,但属于业主实际占有、使用、收益的面积


除上述第(一)、(二)种情形外,还有一种情形则是赠送面积未计入房屋产权证中的建筑面积,业主不享有所有权,且无相关合同明确约定需要缴纳物业服务费,但却属于业主实际占有、使用、收益的面积,该部分赠送面积,虽然没有相关法律、法规规定不需要缴纳物业服务费,也无任何合同约定不需要缴纳物业服务费,但是笔者认为,根据民事活动中公平的基本原则,业主在享有该部分赠送面积的相关权利的同时,也应承担相应的义务,故此,该赠送面积也应当缴纳物业服务费。


(四)地方政府对物业服务计费有特别规定


物业服务的区域性特点很强,有些地区会明确规定特殊情况下物业服务收费的房屋建筑面积及收费标准。


例如《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条第二款明确规定:“未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费,由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。”


《山东省物业服务收费管理办法》第十三条第二款规定:“普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,但改变设计用途用于居住的除外。”


《陕西省物业服务收费管理办法》第十九条第二款规定:“由业主购买(使用)层高达到2.2米以上(含2.2米)的车库、杂屋,物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取,另有合同约定的从其约定。改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取,用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100%,用于商业(包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等)的按同类住宅物业服务收费标准加收200%。”

地方政府部门在判断赠送面积是否需要归入缴纳物业管理费的建筑面积时,会考虑权利义务相对应,业主享有权利,那么也应当履行义务。其中山东省对于储藏室和车库则明确要求不准收取物业服务费,除非改变用途用于居住。而陕西省则规定的更为明确,针对车库、杂屋及其用途进行了划分,其物业服务费的标准也进行了详细的规定。

综上,由于我国各地对于赠送面积物业服务费的收取规定不尽相同,地域色彩比较明显,因而若因赠送面积物业服务费收取产生争议,应当结合当地的规定,并查阅当地的司法判例,从而对是否需要缴纳物业服务费进行判断。




四、物业服务公司遇到此类纠纷时应当如何应对?


1、物业服务公司应做好事前的沟通工作,结合《前期物业服务合同》或《物业服务合同》和当地地方性规定,合法、合理收取物业服务费。物业公司在发生争议前向业主说明附属面积收取物业服务费的依据不仅可以让业主“心甘情愿”的缴纳物业服务费,还能避免后期发生冲突,影响物业服务满意度,将问题解决在“源头”才能事半功倍。


2、如果物业服务公司无法逐一向业主解答附属面积收取物业服务费的问题,可采取在小区内公告、在信箱内投递“物业服务费收取说明”或者在微信公众号、物业公司APP内提前向业主解释说明,从而能够避免业主因不了解法律法规而引发群体性事件,造成不良的舆论影响及诉讼风险。


3、无论是业主还是物业服务公司,都应该对物业服务费缴纳/未缴纳的证据进行留存,为后期争议解决甚至诉讼维权做好准备。


综上,对于商品房中赠送面积是否应缴纳物业费这一问题,并非简简单单的是或否的答案,而要真正回答这个问题,则必须根据物业所在的地区政府相关规定,赠送面积的相关属性和详细情况,购房合同或者物业服务合同的具体约定加以综合判断。