新闻资讯 首页>新闻资讯>法律资讯

中伦文德2015年5月房地产法律信息动态

作者:   丨  时间:2015.06.08   丨  浏览:19431

2015年5月房地产法律信息动态

负责律师:夏欲钦  李敏
日期:2015年6月4日
 

房地产法律信息动态

目录
第一部分 最新法律法规和政策
1、住房和城乡建设部关于修改《房地产开发企业资质管理规定》等部门规章的决定
第二部分 行业立法动态
1、北京公积金新政:首套房最低首付20% 二套房30%
2、中央政治局会议再提房地产 一大波政策即将登场
3、国土部:做好不动产权籍调查工作 不得重复收费
4、楼市政策出大招回暖成主题 政策仍有放松空间
第三部分 行业资讯
1、解读:投资结构在调整中改善 商品房销售降幅收窄
2、政策组合拳奏效 房价近一年来首度止跌
3、高层松绑开发贷 银行希望尽快收回贷款
4、深圳房价又领涨全国 到底是如何做到的?
第四部分 案例分析
1、上诉人长春市国土资源局与被上诉人吉林省良品柏宏房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案



第一部分 最新法律法规和政策
1、住房和城乡建设部关于修改《房地产开发企业资质管理规定》等部门规章的决定
【律师点评】
李克强总理强调,“要破除一切束缚发展的体制机制障碍,让每个有创业意愿的人都有自主创业空间”。随着中国政府一系列简政放权,各项措施的增加,相信中国未来的创业环境将有显著改善。
住建部的修改破除了房地产企业创业的资金门槛,删除了关于房地产开发企业注册资本的硬性要求。从大背景来看,房地产行业是事关国计民生的基础行业,无论是居住、办公都需要住房,此次国家修改法规,使得房地产企业开发注册资本可以为“零”,这无疑能够大大增加市场竞争,优胜劣汰,活跃房地产市场。过去此类领域有一定的进入门槛,所以导致很多社会资本难以进入。而此次修改相关规定,无疑是释放了鼓励社会资本以更宽松的渠道进入相关领域的信号。

【正文】
  根据《公司法》,住房和城乡建设部决定对以下规章进行修改:
  一、删除《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)第五条第二款第一项中的“1.注册资本不低于5000万元”。删除第二项中的“1.注册资本不低于2000万元”。删除第三项中的“1.注册资本不低于800万元”。删除第四项中的“1.注册资本不低于100万元”。
  删除第六条第三项。
  删除第十条第三项中的“和验资报告”。
  二、将《市政公用事业特许经营管理办法》(建设部令第126号)第七条第二项修改为:“(二)有相应的设施、设备”。
  三、删除《城市房屋白蚁防治管理规定》(建设部令第130号)第六条第三项。
  四、删除《建设工程质量检测管理办法》(建设部令第141号)附件二“检测机构资质标准”的第一条第一项。
  五、将《工程造价咨询企业管理办法》(建设部令第149号)第九条第二项中的“注册资本总额”修改为“认缴出资总额”。删除第七项。
  将第十条第一项中的“注册资本总额”修改为“认缴出资总额”。删除第六项。
  删除第十三条第四项中的“并附工商部门出具的股东出资情况证明”。
  六、删除《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》(建设部令第154号)第九条第五项。
  删除第十条第五项。
  将第十一条修改为:“新设立的工程招标代理机构具备第八条和第十条第(三)、(四)项条件的,可以申请暂定级工程招标代理资格”。
  将第十二条第八项修改为“(八)上一年度经审计的企业财务报告(含报表及说明,下同)”。
  七、删除《城市生活垃圾管理办法》(建设部令第157号)第十九条第一项。
  删除第二十七条第一项。
  八、将《工程监理企业资质管理规定》(建设部令第158号)第七条第一项中的“1.具有独立法人资格且注册资本不少于600万元”修改为:“1.具有独立法人资格且具有符合国家有关规定的资产”。
  将第七条第二项甲级资质标准中的“(1)具有独立法人资格且注册资本不少于300万元”、乙级资质标准中的“(1)具有独立法人资格且注册资本不少于100万元”以及丙级资质标准中的“(1)具有独立法人资格且注册资本不少于50万元”的修改为:“(1)具有独立法人资格且具有符合国家有关规定的资产”。
  九、将《建设工程勘察设计资质管理规定》(建设部令第160号)第三条中的“注册资本”修改为“资产”。
  十、删除《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)第五条第一项中的“1.注册资本人民币500万元以上”。删除第二项中的“1.注册资本人民币300万元以上”。删除第三项中的“1.注册资本人民币50万元以上”。
  删除第六条第三项。
  十一、删除《城乡规划编制单位资质管理规定》(住房城乡建设部令第12号)第七条第二项。
  删除第八条第二项。
  删除第九条第二项。
  删除第二十一条中的“注册资本”。
  十二、删除《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》(住房城乡建设部令第13号)第七条第五项。
  删除第八条第五项。
  十三、删除《房地产估价机构管理办法》(住房城乡建设部令第14号)第十条第一项中的“3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上”。删除第二项中的“3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上”。删除第三项中的“2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上,合伙企业的出资额人民币30万元以上”。
  删除第十一条第四项。
  删除第十七条中的“注册资本或者出资额”。
  本决定自发布之日起施行。以上部门规章根据本决定作相应的修改,重新发布。


第二部分 行业立法动态
1、北京公积金新政:首套房最低首付20% 二套房30%
来源:证券时报,时间:2015年5月29日
据北京住房公积金管理中心消息,为支持缴存职工自住和改善性住房需求,进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用,经北京住房公积金管理委员会审议通过,对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人,执行首套自住住房贷款政策,最低首付款比例为20%,贷款最高额度为120万元。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)购买第二套普通自住住房的借款申请人,执行第二套住房贷款政策,最低首付款比例为30%,贷款最高额度为80万元。
通知指出,购买第二套普通自住住房贷款的发放对象,不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。通知自2015年6月1日起实施。
北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知全文
各单位:
为支持缴存职工自住和改善性住房需求,进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用,根据中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会印发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)的规定,经北京住房公积金管理委员会审议通过,现就住房公积金个人贷款(以下简称贷款)政策有关事项通知如下:
一、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人,执行首套自住住房贷款政策,最低首付款比例为20%,贷款最高额度为120万元。
二、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)购买第二套普通自住住房的借款申请人,执行第二套住房贷款政策,最低首付款比例为30%,贷款最高额度为80万元。
三、购买第二套普通自住住房贷款的发放对象,不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。
四、本通知自2015年6月1日起实施。以往规定与本通知不一致的,以本通知为准。
 北京住房公积金管理中心
  2015年5月29日
对调整住房公积金个人贷款政策解读:
一、此次调整住房公积金个人贷款(以下简称贷款)政策的目的是什么?
此次贷款政策调整,主要目的是落实中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会下发的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)精神,支持缴存职工自住和改善性住房需求,进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。
二、此次贷款政策调整,涉及首套自住住房的内容是什么?
对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的,为首套自住住房。借款申请人购买首套自住住房的,不再按照房屋性质和套型建筑面积区分首付款比例和贷款额,最低首付款比例为20%,即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的80%,贷款最高额度为120万元。

三、此次贷款政策调整,涉及第二套住房贷款的内容是什么?
对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房的,为第二套住房。申请贷款时,借款申请人须结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)。借款申请人购买第二套普通自住住房(不含公寓、别墅及其他高档住宅)的,最低首付款比例为30%,即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的70%。
对于购买第二套普通自住住房的,贷款最高额度为80万元。购买第二套普通自住房贷款的发放对象,不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。
第二套住房其它贷款政策仍按现行规定执行。
四、此次贷款政策调整的受益人群是什么?
此次贷款政策调整,主要受益人群是购买自住和改善性住房需求的缴存职工。例如:借款申请人虽然办理过住房公积金购房提取或个人住房贷款,但通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统查询名下无住房,购买首套自住住房的,执行首套自住住房贷款政策,最低首付款比例为20%,贷款最高额度为120万元;借款申请人名下有一套住房,为改善住房条件再次购房的,不再设定现有住房人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的限制。


2、中央政治局会议再提房地产 一大波政策即将登场
来源:上海证券报,时间:2015年5月4日
一大波稳增长政策即将登场。  
4月30日召开的中央政治局会议,点出了二季度稳增长的“大招”,招式涉及降税清费、重大基础设施项目等投资、货币政策、扩大消费、房地产健康发展、创新驱动、国企改革、京津冀协调发展等八个方面。  
  高度重视经济下行压力
按惯例,中央政治局一般在7月和12月各召开一次全体会议,分别研究总结上半年和全年经济形势,并制定下半年和来年工作计划。但从去年开始,面对严峻的经济形势,中央政治局在4月底额外召开一次经济工作会议,在分析一季度经济形势的基础上把握未来经济政策的大方向。  
今年中央政治局在4月30日召开的会议也不例外,主要议题仍是“分析研究当前经济形势和经济工作”。但与去年提到“经济下行压力依然存在”不同,今年的会议强调“高度重视经济下行压力”。  
措词变化的背后是经济运行状况的变化。在这次会议召开的半个月前,国家统计局公布一季度GDP增速放缓至7%,创下国际金融危机以来最低。另外,从地方一季度经济数据来看,多数省份经济增速都在放缓,部分省份工业生产增速出现负增长。  
步入二季度,经济企稳的迹象似乎仍很微弱。从二季度首个公布的经济指标——PMI数据可窥一斑。  
中国物流与采购联合会、国家统计局5月1日公布数据显示,4月制造业PMI为50.1%,同上月持平;而非制造业PMI则回落0.3个百分点至53.4%。  
交通银行首席经济学家连平对上证报记者表示,“4月制造业PMI并未出现季节性回升,表明当前制造业仍面临较大压力。经济增长动能仍然较弱,未来需要财政加快支出进度,基建投资加快落地,货币政策应进一步向宽松方向微调。”  
中国物流信息中心副总经济师陈中涛也指出,“当前经济走势呈现筑底企稳特征,但数据表现仍然偏弱,经济下行压力不容忽视。一方面是需求偏弱,自去年四季度以来,企业反映订单不足的数量明显上升,比重达到48%以上,明显高于去年前三季度。另一方面企业效益有下行趋势。”  
而从机构对4月主要宏观经济数据预测来看,工业生产增速或仍在6%以下徘徊,投资和消费增速也难有改善,经济整体仍在触底的过程中。  
在这种背景下,中央政治局会议强调,要“保持稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险综合平衡”。  
宏观调控“稳增长打头,防风险断后”的政策取向也进一步明晰。  
稳增长打出八大招数
中央政治局会议定调稳增长,并打出货币政策、财政政策、重大基础设施项目投资、扩大消费、房地产健康发展、创新驱动、国企改革、京津冀协调发展等八大招数。  
第一招:财政政策:增加公共支出,加大降税清费力度 
尽管宏观政策总基调不变,但值得注意的是,此次政治局会议对“积极的财政政策”增加了新的诠释,即积极的财政政策要“增加公共支出,加大降税清费力度”。  
其实,“降税清费”一直贯穿在今年政府工作之中。2月25日召开的国务院常务会议决定,加大对小微企业和创业创新的减税降费力度,扩大享受减半征收企业所得税优惠政策的小微企业范围;4月8日召开的国务院常务会议则决定,在全国范围清理规范涉企收费。  
国务院5月1日正式印发《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》,其中就提到加大减税降费力度,将企业吸纳就业税收优惠的人员范围由失业一年以上调整为失业半年以上,推广职工教育经费税前扣除等试点政策。  
分析人士称,未来降税清费力度还会进一步加大,尤其是针对小微企业和创业创新的定向措施还会继续出台。  
 第二招:货币政策:疏通向实体经济的传导渠道
“稳健的货币政策要把握好度,注意疏通货币政策向实体经济的传导渠道。”这是政治局会议对稳健货币政策的新诠释。同时,也被市场解读为释放出货币政策中性偏松的信号。  
为降低企业融资成本,去年以来央行[微博]启动了两次降息,两次全面降准。最近一次全面降准发生在4月20日,且降准幅度超预期。  
不过,在民生证券研究院执行院长管清友看来,“货币宽松远未结束,刚到下半场。”  
管清友分析,上半场只解决了银行间利率,下半场关键是解决实体利率,“疏通货币政策向实体经济的传导渠道”,降息、再贷款可能成为重要工具。  
“五一后央行可能再次降息。”申万宏源证券首席宏观分析师李慧勇在接受上证报记者采访时说,降准之后还需要降息来改善融资成本,预计年内将有1-2 次降息、3-4 次降准可能。  
第三招:稳投资:以重大基础设施项目为重要抓手
政治局会议强调,注重发挥投资的关键作用,认真选择好投资项目,做到有市场,有长期回报。要整体推进财税、金融、投融资体制改革,解决好重大基础设施项目、市政项目、实体产业部分资金循环不畅问题。  
“目前稳增长首要还是稳投资。”摩根士丹利华鑫证券宏观研究主管章俊在接受上证报记者采访时说,“从构成投资的三大主要板块来看,房地产投资短期内难以出现明显反弹,而制造业投资由于需求疲软造成产业过剩也无法拉动,所以要拉动固定资产投资就只能依靠基建投资。”  
统计局数据显示,今年一季度,房地产和制造业投资增速均持续回落,仅有基建投资维持上升势头,增速为23.1%。  
但民生宏观研究团队认为,今年要完成7%的GDP目标,基建投资增速至少要达到25%,规模达到14万亿,这意味着后三个季度的基建投资将较一季度明显回升。  
继去年9月份推出七大类投资工程包后,国家发改委投资司副司长罗国三日前透露,“近期发改委还会推出新的一批重大工程包”,发改委将不断把一些符合方向、具备条件的重大项目及时补充进来。  
基建项目审批步伐加快已可预见。记者注意到,4月27日,国家发改委再次集中批复重庆巫山和内蒙古乌兰察布两个新建机场项目,这是二季度以来发改委首次公布基建项目审批报告。上次密集批复还是在春节前,而那一轮集中批复始于去年10月份,先后集中批复了10多次,涉及近百个基建项目。  
地方在部署二季度工作重点时也纷纷强调,抓好重大项目建设,其中交通、水利、城乡基建等领域是重点。  
第四招:扩大消费需求 
促消费是政治局会议部署的稳增长举措之一。会议指出,“要注重扩大消费需求,有针对性地挖掘消费潜力,努力提高消费品质量和服务水平,培育新的消费增长点。”  
就在此次会议召开的两天前,国务院总理李克强刚刚主持召开了一次国务院常务会议,出台了促进消费升级的五项措施,包括降低进口关税、增设口岸进境免税店等。  
促消费的举措绝不会止步于此。上证报记者获悉,国家发改委、工信部等部委接下来还将有一系列重磅举措出台。  
去年,国家发改委重点推出了包括养老家政健康、信息等在内的六大消费领域工程。发改委综合司副司长丛亮日前在谈及当前宏观经济形势与政策时就表示,“下一步将在这六大领域推动建设一批重要的消费支撑工程,比如推进新一代信息基础设施建设,改善消费环境,提高网速。”  
工信部运行监测协调局副局长黄利斌上周也透露,要通过壮大信息消费、促进绿色消费的办法稳增长。  
第五招:房地产:建立健康发展的长效机制 
值得注意的是,此次政治局会议还提出,“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”  
事实上,一系列有利于房地产健康发展的举措已开始实施。3月1日,我国正式施行的不动产统一登记,就是构建房地产长效机制的基础。与此同时,个人住房信息联网城市不断扩大,房地产税改革也在加强调研、扎实推进。  
专家也建议,建立房地产健康发展的长效机制,要与正在进行的财政、金融、土地制度等一系列改革紧密结合。  
除了长效机制外,自3月底以来,“稳住住房消费”的政策也接连出台。3月30日,央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委联手出招,降低二套房首付比例,并下调了售房免征营业税门槛。  
在章俊看来,放松房地产调控可以被视为政府应对经济增长下滑的重要举措。  
连平也对上证报记者表示,房地产政策放松应继续加码。“过去为调控房地产过热而出台的偏紧政策应尽快促使其回归到合理水平上来,比如二套房首付可以降至三成。与国际上普遍一成首付相比,作为改善型需求的二套房首付比例仍有下调空间。”  
第六招:创新驱动成经济动力转换的关键 
政治局会议再次强调了创新驱动的作用,称“要把创新驱动发展作为我国经济实现动力转换的关键,推进企业技术改造,稳步有序推进化解过剩产能工作。”  
分析人士称,作为实施创新驱动发展战略的有效手段,“互联网+”行动计划、“中国制造2025”等规划将加快出台。  
工信部新闻发言人、总工程师王黎明上周在工信部季度新闻发布会上表示,“中国制造2025”总体方案已经国务院常务会议审议通过,争取很快发布。  
国家发改委也在官网发文透露,发改委会同有关部门正在抓紧制定“互联网+”行动计划,拟分专项启动,进一步激发互联网经济新活力。生物芯片、健康服务、通用飞机等创新产品及服务蕴含的新兴消费和投资潜力逐步激活,发展潜力开始显现。  
此外,据上证报记者了解,河南、四川、河北等多个省份都将制定实施“互联网+”行动计划纳入二季度工作重点。  
第七招:国企改革:方向没有变
政治局会议还表态,“中央坚持国有企业改革方向没有变,依法保护民营企业产权方针没有变,坚持对外开放和利用外资政策也没有变。”  
管清友对此解读称,目前中央的思路是“提高国企的核心竞争力”。因此,国有企业的整合重组,尤其是央企合并不会止步,高铁和核电领域的合并一定不是最后一个,下一步国家重点鼓励走出去、具有一定国际竞争力、产品附加值较高、行业内存在同质化竞争、垄断后对民间市场影响不大的一些行业内的央企可能继续整合。  
发改委副主任连维良曾表示,目前正在研究制定国企改革相关文件。文件出台之后,会对国企改革发挥重要指导作用,规范并加快改革进程。  
第八招:京津冀协调发展
尤其值得注意的是,此次政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。这就意味着备受关注的《京津冀协同发展规划纲要》很快就会全文发布。  
此前天津市已经明确将“积极落实国家京津冀协同发展规划纲要”纳入二季度工作重点。  
京津冀协调发展战略的核心是有序疏解北京非首都功能,调整经济结构和空间结构,走出一条内涵集约发展的新路子,探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式,促进区域协调发展,形成新增长极。  
《纲要》要求,要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。  
章俊认为,“通过对京津冀地区发展模式的探索,其很有可能被打造成为一个可供其他区域复制的城镇化发展的新模式。”  
管清友则指出,“一带一路”、京津冀和长江经济带先后完成顶层设计,有望催生新一轮地方投资热潮。

3、国土部:做好不动产权籍调查工作 不得重复收费
来源:国土资源部网站,时间:2015年5月4日
国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知  
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门(不动产登记主管部门),新疆生产建设兵团国土资源局,解放军土地管理局:  
建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务,党中央、国务院高度重视,全社会广泛关注。坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求,逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制,完善不动产登记制度,是当前不动产登记工作的重要内容。《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日起实施,不动产登记簿证样式已正式印发,不动产登记信息管理基础平台正按计划推进。不动产权籍调查作为不动产登记的基础,是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑,慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作意义重大。为保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展不动产登记工作,确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡,实现日常不动产权籍调查的有序运行,现通知如下:  
一、统一基础,做好调查工作的有效衔接  
(一)坚持地(海)籍调查作为不动产权籍调查的基础。土地(海域)信息是不动产调查登记的重要载体和有机组成部分。各地应按照继承性、兼容性和统一性的要求,以地(海)籍调查为基础,以宗地(海)为依托,稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的日常权属调查和测量工作,避免因调查基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问题,依法保护权利人的合法权益。  
(二)坚持已有地(海)籍调查成果作为调查衔接的主要依据。各地要按照不动产登记的总体要求,以现有地(海)籍调查成果为依据,充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料,开展日常不动产权籍调查。权籍调查完成后,要与已有的地籍图、宗地图等地(海)籍成果进行有效对接,核实权籍调查结果,适时更新地(海)籍图,满足不动产登记的需要。申请办理不动产转移、变更登记时,如宗地界址等未发生变化的,原有调查结果继续有效。  
二、多规程并行,保持调查工作的连续稳定  
(一)继续沿用现行的各类不动产权籍调查标准。为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡,继续执行现行的《地籍调查规程》、《海籍调查规范》、《无居民海岛使用测量规范》、《房产测量规范》、《森林资源规划设计调查技术规程》等标准规范,有序开展不动产权籍调查工作。涉及土地、海域的调查,按照《地籍调查规程》、《海籍调查规范》和《无居民海岛使用测量规范》等标准开展;涉及房屋等建筑物、构筑物的调查,按照《房产测量规范》等标准进行;其它不动产权籍调查,依据相关的国家标准及行业主管部门规定实施。在五年过渡期间,涉及耕地承包经营权的权籍调查,继续按照农业部门相关标准规定实施。  
(二)协调一致避免现行调查标准间的技术差异。现行不动产权籍调查标准在数学基础、精度要求等方面存在差异,对于不一致的,原则上以《不动产权籍调查技术方案》(以下简称《技术方案》)的要求为准。为满足不动产登记的需要,考虑各地已有的工作基础,在同一县级行政区域内,宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调查。在遵守现行标准规定的基础上,鼓励采用2000国家大地坐标系和1985国家高程基准,以及先进、成熟的高精度调查技术开展调查。对于同一不动产权籍要素,调查精度要求不一致的,原则上以精度要求高的规定为准。  
三、规范调查,坚持调查工作便民利民  
(一)对不动产各项权籍实施一体化调查。不动产权籍调查应以不动产单元为基本单位,在地(海)籍调查的基础上,一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成,避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。不动产权籍调查机构应进一步加强协作、提高效率、降低成本,通过建立健全“全程负责”、“一站式”服务等配套措施,方便业务申请和办理,更好地服务不动产权利人和行政职能部门。  
(二)合理确定不动产权籍调查内容。依据《不动产登记暂行条例》,不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物,不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象,遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则,根据申请调查或登记的不动产权利类型,合理确定不动产权籍调查的内容,包括土地、海域、房屋、森林和林木等。  
(三)规范不动产权籍调查程序。按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、整理归档等程序完成权籍调查。权属调查是权籍调查的核心。应在全面查清不动产单元权属状况,做好指界工作的基础上开展不动产测量等相关调查工作。对于存在不动产权属争议的,应依法解决后,再行完成权籍调查。  
四、严格要求,规范调查成果  
(一)规范提交不动产权籍调查成果。为满足不动产登记机构对不动产登记成果的管理,建立不动产登记信息管理基础平台,调查机构应提交规范统一的不动产权籍调查成果。以不动产单元为单位,按照《技术方案》要求的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据。  
(二)确保不动产单元代码的唯一与完整。《不动产登记暂行条例》明确规定不动产单元应具有唯一代码。不动产单元代码(即不动产单元号)是规范和完善调查登记成果的重要信息,各地应在宗地代码编制工作的基础上,按照《技术方案》要求,充分吸纳和兼容房屋等代码的编制规则,设立不动产单元,编制统一的不动产单元代码,满足划定和标识不动产单元的要求,确保不动产单元代码的唯一性。  
(三)认真审核确认不动产权籍调查成果。不动产权籍调查成果一经登记,具备法律效力。不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关,确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认且符合不动产登记要求的成果,应当继续沿用,不再重新组织权籍调查。  
(四)建立不动产权籍调查数据库和管理系统。各地应以现有的地籍数据库为基础,建立不动产权籍调查数据库和管理系统,实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用,并结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级,满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台,与不动产登记的属性信息相关联。  
五、强化组织管理,保障调查工作的顺利实施  
(一)加强组织领导,协同做好工作。各地要准确把握不动产登记的要求,高度重视不动产权籍调查工作。省级国土资源主管部门(不动产登记主管部门)要主动向同级党委、政府汇报,争取工作支持,做好全省不动产权籍调查的组织领导和指导监督,建立协调配合机制,抓好工作落实。市县级国土资源主管部门(不动产登记主管部门)应会同相关部门按本《通知》要求,因地制宜,制定工作方案和实施细则,组织做好本地区的不动产权籍调查工作,全力保障不动产登记工作的开展。  
(二)明确机构和人员。不动产权籍调查工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。调查机构应按照《技术方案》的要求开展调查工作,提交调查成果。继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变,通过全面、系统的业务培训,使得现有土地、房屋等各类不动产权籍调查人员  、机构能够逐步综合承担不动产权籍调查工作,满足不动产登记的需要。各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式,规范不动产权籍调查行为,原则上,谁委托,谁出资,对于利用已有成果进行不动产权籍调查的,不得重复收费。
此通知自下发之日起实施,有效期为8年。  

4、楼市政策出大招回暖成主题 政策仍有放松空间
来源:京华时报,时间:2015年5月29日
今年以来,楼市政策大招不断,3月30日,楼市新政出台,二套房贷最低首付比例降至四成。同一天,财政部发布通知,明确两年普通住房售出免征营业税。与此同时,两次降息、两次降准,各地继续响应中央落实公积金新政,加之货币政策进一步放宽的预期影响,回暖已成为楼市的主旋律。
政策稳字当头
每年政府工作报告一直是各行各业重点关注的指示性文件,对于受政策影响明显的房地产行业而言,全国两会期间是不会有具体政策出台的,但全国两会中会将全年经济发展方向确定下来,特别是政府工作报告。今年的政府工作报告提出分类指导、因地制宜、稳定住房消费等关键词。
今年的政府工作报告提出分类指导,因地制宜,稳定住房消费等关键词。业内人士表示,再提稳定住房需求,后续的货币政策及楼市政策将成为今年政策面最大看点,楼市也将进一步回暖。
    今年的政府工作报告与往年相比提出了“稳”,而支持自住性房时隔5年再次提出,可谓热度不减,支持自住性房在2009年,2010年也有所提到。今年的政府工作报告延续了去年提出的“房地产持续健康发展”,这个关键词是提出频率最多的关键词,从2007年提出以来,连续4年提出,并在2012年、2014年都有所提及。
中原地产首席分析师张大伟分析称,2015年政府工作报告对于房地产的表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”,再提稳定住房需求,后续的货币政策及楼市政策将成为今年政策面最大看点,楼市也将进一步回暖。
值得注意的是,2009年两会提出“支持自主房购买”后,楼市一改2008年低迷之势,2009年两会后,房价开始走上一发不可收拾的暴涨之路。5年后,同样在楼市低迷背景之下,经济增速受影响,楼市是否会再度迎来暖春?业内人士认为,对于刚需、改善人群来说,今年是一个较好购房时机,特别是一线城市,房价企稳可期。

 救市力度超预期
    3月30日下午4点58分,央行、住建部、银监会三部委联合发布通知之前,谁也没想到政府会有如此大的力度刺激楼市,更没有想到的是仅仅10分钟后,财政部和国家税务总局又联合发布消息,称从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
    都知道今年的房地产调控政策会放松,但这个力度远超市场预期,对已经显现疲态一年多的楼市而言,这无疑是一剂强心针。当晚,不仅中介机构延长营业,开发企业的高管们也点灯夜战,积极应对。
 除了直接的房地产政策,货币政策走向也成为业内关注焦点。2月28日,中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。这一降息恰恰发生在两会前夕,预示着相对宽松和温和的货币政策环境的持续来临。5月10日,央行年内再度宣布降息,决定自5月11日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。
    在央行降息、降准,降二套房首付的同时,地方政府的刺激楼市政策同样接连出台,5月以来,包括大连、江门等地方政府出台支持居民自住和改善性住房的政策。更多地区则是从局部入手作出政策调整,其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段。
    政策仍有放松空间
    业内人士认为,对购房人来说,降息直接降低按揭成本,有利于减轻其按揭偿贷压力,刺激购房人置业欲望,同时也将使得开发商作为企业的融资成本和偿贷压力有所降低,使开发企业在销售策略上获得一定的灵活操作空间。2015年,房地产政策延续央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后,11日,北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后,这些地方5年期以上(含5年)贷款利率由现行4%下调至3.75%,为历史最低。
   张大伟分析认为:各地都在最近开始调整公积金额度,主要原因都是为了救市,从目前市场看,公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,而且公积金的利率相当于商业贷款利率的6.8折,对于市场有直接的刺激影响。
    此外,按照目前的基准利率,商业贷款购房利率为5.65%,住房公积金贷款利率为3.75%,从最近的20次房贷利率变化看,已经双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%。数据显示,自2007年7月份以来,住房公积金贷款利率曾高达5.22%,而商业贷款利率曾高达7.83%。
 4月以来,在3•30楼市新政助推下,北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时,受库存高企、市场低迷影响,三、四线城市成交难现起色,楼市不对称回暖明显。业内专家表示,今年楼市将继续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开,地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

第三部分 行业资讯
1、解读:投资结构在调整中改善 商品房销售降幅收窄
——国家统计局投资司高级统计师王宝滨解读2015年4月投资数据
来源:国家统计局,时间:2015年5月13日
一、投资结构在调整中改善
2015年1-4月,全国完成固定资产投资119979亿元,同比增长12%,增速比一季度回落1.5个百分点。但在投资增速放缓的同时,国家政策措施的效果正在显现,部分行业投资增长较快。
(一)基础设施投资增速明显快于全部投资
在国家一系列政策的支持下,基础设施投资保持较快增长。1-4月,基础设施投资20299亿元,同比增长20.4%,比全部投资增速高8.4个百分点;对全部投资增长的贡献率为26.6%,比去年同期提高6.7个百分点。在基础设施各行业中,铁路运输业投资增长20.9%,道路运输业投资增长21.6%,电信、广播电视和卫星传输服务业投资增长28.9%,生态保护和环境治理业投资增长25.2%。
(二)民间投资比重稳步提高
近几年来,国家不断出台鼓励和支持民间投资的政策,民间投资增速一直高于全部投资,民间投资占全部投资的比重持续上升。1-4月份,全国民间投资78355亿元,同比增长12.7%,增速比全部投资增速高0.7个百分点;民间投资占全部投资的比重为65.3%,比去年同期提高0.4个百分点。
(三)部分行业投资依然快速增长
1-4月,在工业行业中,金属制品业投资增长13.2%,通信设备、计算机等电子设备制造业投资增长19.1%,食品制造业投资增长22.8%,纺织服装、服饰业投资增长25.6%,家具制造业投资增长24.5%,风力发电和太阳能发电投资分别增长78.3%和64.2%;在服务业行业中,批发和零售业投资增长20.1%,租赁和商务服务业投资增长25%,科学研究和技术服务业投资增长23.1%,教育投资增长20.1%,卫生和社会工作投资增长26.4%。

二、商品房销售降幅收窄
1-4月份,全国房地产开发投资同比增长6.0%,比一季度回落2.5个百分点。但随着多项调控政策效果逐渐显现,房地产市场呈现出一些新的变化,商品房销售面积和销售额降幅收窄。
1-4月份,全国商品房销售面积26385万平方米,同比下降4.8%,降幅比一季度收窄4.4个百分点;销售额17739亿元,下降3.1%,降幅收窄6.2个百分点,均连续两个月收窄。4月份当月,全国商品房销售面积8130万平方米,同比增长7.0%,为2014年年初以来首次正增长;销售额5716亿元,增长13.3%。
不同类型城市商品房销售面积降幅均有所收窄,一线城市收窄幅度最大。1-4月份,4个一线城市商品房销售面积下降2.6%,降幅比一季度收窄9.4个百分点;销售额由一季度下降10.1%转为增长5.3%。其他36个重点城市商品房销售面积总体下降3.8%,销售额下降4.5%,降幅分别比一季度收窄4.5个和4.4个百分点。非重点城市商品房销售面积下降5.5%,销售额下降4.4%,降幅分别收窄4个和5.1个百分点。
商品房销售市场出现回暖迹象,主要受三方面因素影响。一是近期出台的多项房地产新政对改善性需求的拉动作用在逐步显现;二是一线城市和一些二线城市政策敏感度高,市场回升明显;三是一些房地产开发企业适时增加推盘规模,加大促销力度。

2、政策组合拳奏效 房价近一年来首度止跌
来源:上海证券报,时间:2015年5月19日
4月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%,这是自去年6月下跌以来房价环比首次回升
北上广深四大一线城市,不论新建商品住宅还是二手房,4月房价环比全线上涨;而温州(楼盘)、杭州(楼盘)等之前的领跌城市出现标志性止跌
4月商品住宅市场成交面积环比和同比分别上升13%和20%,其中一线城市成交面积环比及同比增幅均超过四成
 在多重政策利好刺激下,楼市回暖终于反映到了房价上。5月18日,国家统计局发布70个大中城市4月份住宅销售价格显示:新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有48个,上涨的城市有18个(比3月份增加了6个),持平的城市有4个。经测算,4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%,这是自去年6月下跌以来,房价环比首次回升。
 一线城市北京(楼盘)、深圳(楼盘)领涨
 国家统计局城市司高级统计师刘建伟对4月数据的解读是,在3月底楼市新政出台和传统销售旺季到来等多重因素叠加影响下,4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升,部分城市房价环比略有上涨。
 统计局数据显示,4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个,分别比上月增加了6个和16个;持平和下降的城市个数均有所减少。初步测算,4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。
 但城市间的分化仍然较为明显,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳等四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比出现全面上涨,少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。
 从具体城市来看,一线城市的房价表现最为抢眼。数据显示,4月份,北京新建商品住宅价格环比上涨0.8%、上海环比上涨0.7%、广州上涨0.4%、深圳环比涨幅为1.8%。二手房涨幅更为惊人,北京环比涨幅为2.1%、上海上涨0.6%、广州上涨1.1%、深圳为2.4%。一线城市不论新建商品住宅还是二手房,4月房价都出现全面上涨,尤以深圳和北京为甚。
二、三线城市房价企稳
另外一个值得关注的现象是,以温州、杭州为代表的此前领跌城市,房价也出现止跌企稳。数据显示,杭州、宁波(楼盘)、温州4月房价环比均呈现上涨,涨幅分别是0.4%、0.2%和0.7%,二手房环比涨幅分别为0.6%、0.4%和0.5%。此前成为楼市重灾区的杭州板块出现全面“逆袭”,是近一年来的首次,温州房价环比增幅更是自2011年下半年以来首度转正。
从房价同比情况来看,虽然绝大部分城市房价同比仍然下降,但随着部分城市房价环比上涨,4月份房价同比降幅总体略有收窄。其中,新建商品住宅价格降幅比上月收窄的城市有15个,比上月增加12个;二手住宅价格降幅比上月收窄的城市有22个,比上月增加11个。
“4月房价数据传递出一个明显的信号:就是从2014年6月一线城市进入全面房价下跌,到2015年3月一线城市进入全面企稳,持续11个月的市场调整在2015年4月接近结束。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。
业内人士普遍认为,“3•30新政”对市场的刺激作用开始逐渐显现,尤其是基本面良好的一、二线城市。从中原集团监测数据来看,4月商品住宅市场表现活跃,成交面积环比上升13%,同比上升20%。其中一线城市表现突出,成交面积环比及同比增幅均超过四成,三四线城市环比下降14%,同比微升5%。随着5月央行再次宣布降息,在政策利好叠加下,预计后市有望延续目前的回暖态势。

3、高层松绑开发贷 银行希望尽快收回贷款
来源:第一财经日报,时间:2015年5月28日
一直偏紧的房地产开发贷款终于露出松动的迹象。  
日前,银监会高层银监会高层在一季度经济形势内部会议上指出,银行可根据项目的实际进展情况和现金回流情况,在确保贷款风险分类科学准确的前提下,允许对房地产开发贷款适当展期。  
这对于资金面仍不宽松的房地产企业而言无疑一个利好,因为开发贷依然是房地产企业最重要的融资来源。  
不过,鉴于银行对房地产行业的谨慎态度,现实中绝大多数房企依然面临融资难格局。  
  银行态度偏紧
CRIC的近期的监测数据显示,108家典型房企的银行贷款占比自2012年以来的27%提高至2014年的29%,说明虽然房企在不断拓展融资渠道,但银行贷款的优势依旧。  
一家国有商业银行广州分行负责房地产开发贷业务的人士透露,纵观过去几年,目前开发贷款处于不算太严的状态。  
而央行发布2015年一季度金融机构贷款投向统计报告显示,今年第一季度,房地产贷款快速增长,3月末,房地产开发贷款余额6.08万亿元,   同比增长24.1%。而2014年末,房地产开发贷款余额为5.63万亿,第一季度新增0.45万亿。
而此番银监部门透露出可以展期的信号,显示出对这一业务进一步放松的迹象。  
因此,易居中国执行总裁丁祖昱将此消息评论为房地产行业一大利好,因为此举可能意味着房企的短期偿债压力有所缓解。  
不过,上述银行业人士并不认为银行大量实施展期的政策。“虽然有政策兜底,但不意味着在执行层面会得到实施。”  
据称,对于去货难度大的项目,银行是希望尽快收回贷款,展期的几率很低。 

分化加剧  
据悉,随着房地产市场形势的变化,银行的态度也比过去更为谨慎。例如个人房贷,中央在顶层设计上已经松绑,规定最低可以做到7折利率,但真正按照这一幅度贷款的银行数量并不多。  
事实上,银行系统对于房地产的风险防范并未放松。就在银监会一季度经济形势内部会议上,有高层依然强调,在房地产贷款风险防控方面,要加强防范房企资金链断裂风险。  
广州另一家本地商业银行的相关人士透露,目前开发贷虽然较过去两年有所放松,但是银行对项目的筛选非常严格,好的企业和好的项目资金可以得到保障,但不好的区域以及项目,依然会觉得贷款难度很大。  
基于银行对项目的严格把控,在开发商看来,开发贷款并没有感到明显放松。广州有两家上市房企的高管分别坦言,因为开发贷依然严格,这迫使公司新增土地的动力不足。  
  直接融资规模上升
除了银行对于房地产企业的贷款趋于宽松,但开发商已经越来越多关注其他融资渠道。例如今年以来随着股市的大幅上涨以及房融资的政策放松,已经越来越多房企转向直接融资。  
据克尔瑞地产统计显示,自2013年以来,房企再融资、中票、公司债融资申请总额接近4000亿,A股135家房企中,有88家申请了合计149次相应融资,其中62次已获得批准通过。  
尤其值得关注的是,定向增发呈现增长趋势。数据显示,2015年以来,已经24家房企抛出定增预案或者实施定增,拟融资额度高达1166亿,是14年全年的2.43倍。  
不过,无论银行贷款,还是资本市场上的融资,均偏向于实力较为雄厚的上市房企,其余小发展商的融资困境仍未解除。  

4、深圳房价又领涨全国 到底是如何做到的?
来源:21世纪经济报道,日期:2015-06-02

[摘要]
6月1日,中国指数研究院发布“百城房价”数据,5月份,全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨,房价上涨城市增至48个。从成交均价来看,北上广深环比增幅分别为0.18%、2.32%、2.68%、0.15%。在本轮楼市上涨行情中,深圳尤其值得关注。
6月1日,中国指数研究院发布“百城房价”数据,5月份,全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨,房价上涨城市增至48个。
四大一线城市新建商品住宅“量价齐升”,从成交量来看,5月北上广深4个城市环比增幅分别为3.1%、4.6%、16.9%和48.2%,同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。
从成交均价来看,北上广深环比增幅分别为0.18%、2.32%、2.68%、0.15%。
在本轮楼市上涨行情中,深圳尤其值得关注。
5月,深圳成交量和房价涨幅均居全国首位,且根据国家统计局的数据,深圳房价在2014年11月开始止跌,在12月份成为全国首个房价上涨的城市,到2015年4月,已连续5个月上涨。
深圳国土与规划委数据也显示,截止到5月23日,深圳关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米,较4月份大幅上涨65%。
另据21世纪经济报道记者获悉,深圳多个项目出现日光盘、一房难求等信号。
深圳领涨
有市场传言称,深圳6月将解除限购。6月1日,21世纪经济报道记者致电深圳国土与规划委相关人士获悉,暂没接到限购调整的通知。
虽然限购不会取消,但“限外令”已经悄然松绑。
2010年11月4日,住建部和国家外汇管理局共同下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
深圳中原的一个负责人在电话中告诉21世纪经济报道记者,此前,港澳台和华侨于内地置业若想取得1%的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明,内地政府以家庭为单位限制境外人士置业。
而现在已经不再需要提供类似证明,只要自己在深圳没房就可以买了,不用考虑配偶或家庭在深圳有无房产。
除了限外令松绑带来境外的置业需求,助推深圳房价上涨的另一大原因是深圳产业崛起和人口吸附能力较强。
和北京借京津冀一体化疏解产业和人口相对应的是,中金公司在《变革中的中国系列之一:腾笼换鸟,深圳引领创新大潮》报告中指出,深圳已率先进行产业升级,华为、腾讯、中兴等给深圳积累了很多人才,对深圳互联网的发展影响深远;深圳稳居中国金融业第一梯队。2014年深圳金融业增长13.8%,占GDP的比例达到了14%。金融机构总资产突破7万亿,比年初增长21%。
北京中原地产市场研究部总监张大伟称,产业和人口是支持楼市的基本,产业升级带来的人口导入尤其是高端置业人士的导入,也是深圳的主要刚需和购买人群。

第四部分 案例分析
1、上诉人长春市国土资源局与被上诉人吉林省良品柏宏房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
【案件要点】
本案涉及的当开发商遇到土地出让方(国土局)未按约定交付土地如何处理的问题,值得我们借鉴。在此类案件中,通常的情况是由于拆迁等问题导致土地出让方无法按期交付土地而引发,所以,一方面提醒开发商在购地的过程中注意考察土地现状,摸清土地无法按期交付的原因,慎重购买尚不具备交付条件的土地,另一方面也提醒开发商一旦出现此类问题如果需要签署有关书面文件,也需要慎重对待。
【案情简介】
2010年6月18日,吉林省良品柏宏房地产开发有限公司(以下简称良品柏宏公司)与长春市国土资源局(以下简称长春市国土局)签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《经开地块出让合同》),约定:长春市国土局将位于长春市经济技术开发区明渠以南、朝阳一路以东、宗地编号53 -104 -100、宗地面积为67998平方米的地块(以下简称经开地块)出让给良品柏宏公司,出让年限为50年,交付土地时该宗地应达到的条件为净地,交付土地日期为2010年8月18日之前,出让价款为1.81亿元,支付价款时间为合同签订之日起30日内。该合同第三十七条约定:受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地出让价款的千分之一向受让人给付违约金,土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。
2010年7月8日,双方签订了《国有建设用地使用权合同补充协议》(以下简称《经开地块补充协议》),将出让价款付款时间变更为2010年7月18日之前付9050万元,2010年10月18日之前付9050万元;将土地交付时间变更为2010年10月18日之前。协议签订后,良品柏宏公司按约定交纳了全部土地出让金,长春市国土局仅交付了约四分之一的净地,未能按约定交付全部土地。
2011年6月9日,因长春市国土局未按约定交付土地,良品柏宏公司向长春市中级人民法院提起诉讼,请求长春市国土局履行合同,交付土地,并支付违约金。
2011年8月11日,良品柏宏公司与长春市国土局又签订一份《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《高新地块出让合同》),约定:长春市国土局将位于长春市高新技术产业开发区宗地编号92-15 -8、宗地面积为64884平方米的地块(以下简称高新地块)出让给良品柏宏公司,出让价款为232446930元,定金为5000万元。合同签订后,良品柏宏公司按约定交纳了第一期土地出让金116223465元。
2012年2月15日,长春市国土局向长春市政府提交长国土联字[2012] 2号请示文件,说明了长春市国土局与良品柏宏公司之间两份土地出让合同的签订和履行情况及双方同意违约责任抵销并互不追究违约责任的情况。
2012年2月26日,良品柏宏公司向长春市国土局书面提交《关于92-15 -8宗地的退地申请》,称因拆迁问题,长春市国土局未能将经开地块以净地形式全部交付,耽误了工期,影响了该地块的建设,致使经开项目未能及时推向市场,延误了最佳的销售时期,最终导致资金链断裂,无法支付高新地块的购地款,根据长国土联字[2012]2号文件精神及市领导批示,恳请长春市国土局同意办理高新地块的退地手续,解除出让合同,退还已交纳的出让金,同时将长春市国土局应扣缴我公司的5000万元与长春经济技术开发区应付给我公司的违约金5456万元相互抵销,公司同意互不追究违约责任。
2012年3月29日,双方签订《解除合同协议书》,约定:(1)解除《高新地块出让合同》,不再履行,双方互不承担违约责任;(2)良品柏宏公司同意本协议签订后,高新地块由长春市国土局收回,长春市国土局无息返还良品柏宏公司交付的出让金116223465元,同时将经开区应支付给良品柏宏公司的违约金5456万元与良品柏宏公司应付给长春市国土局的竞买保证金5000万元相互抵顶;(3)良品柏宏公司同意本协议签订后,不再追究长春市国土局未按《经开地块出让合同》约定时间交地所产生的违约责任,同时良品柏宏公司同意本协议签订后一周内,向长春市中级人民法院提交办理撤诉申请,撤回对长春市国土局提起的诉讼。
2012年4月1日,良品柏宏公司向长春市中级人民法院提交撤诉申请,申请撤回对长春市国土局的起诉,长春市中级人民法院裁定准许。
《解除合同协议书》签订并履行后,长春市国土局仍未按《经开地块出让合同》及补充协议的约定向良品柏宏公司交付土地。
良品柏宏公司提起诉讼,请求:(1)撤销双方签订的《解除合同协议书》第三条约定;(2)判令长春市国土局继续履行《经开地块出让合同》及补充协议,并立即将合同约定的土地以净地形式交付,赔偿至判决时应承担的违约金(至立案时违约金为62004000元);(3)诉讼费用由长春市国土局承担。
长春市国土局辩称:(1)双方签订的《解除合同协议书》真实有效,《解除合同协议书》第三条是在双方一致认可的情况下签订的,不存在要挟的情况,该协议第三条对双方具有约束力。(2)良品柏宏公司主张的违约金数额过高。长春市国土局虽没按约定交付全部土地,但已交付其中一部分,如果仍按根本违约计算违约金数额,明显过高。
【法院裁判结果】
一、一审法院判决结果
吉林省高级人民法院一审认为:1关于双方当事人签订的《解除合同协议书》第三条是否应当撤销的问题
一审法院认为,根据良品柏宏公司《关于92 -15 -8宗地的退地申请》的内容及《解除合同协议书》第一条、第二条的内容可知,良品柏宏公司与长春市国土局之间是两个合同责任相互抵销,并非仅是由一方免除另一方在《经开地块出让合同》中的责任,而且双方并没有约定《高新地块出让合同》的出让金应当或者仅仅来源于经开地块的开发收益,因此,良品柏宏公司主张因经开地块的迟延交付导致其资金链断裂进而认为《解除合同协议书》显失公平,缺乏事实和法律依据。同时,良品柏宏公司提交的证据并不能证明其在《解除合同协议书》上签字盖章,受到了胁迫或者欺诈,而且良品柏宏公司已经按照《解除合同协议书》第三条的约定向长春市中级人民法院申请撤诉并得到准许,说明其已经以实际行为认可并且履行了该条的约定。因此,《解除合同协议书》第三条不具备法定撤销条件,良品柏宏公司提出的《解除合同协议书》为受胁迫签订而应当撤销的主张,证据不足,应不予支持。
2.关于长春市国土局是否应当承担未按约定交付土地的违约责任问题
一审法院认为,虽然长春市国土局未按《经开地块出让合同》的约定如期交付土地已经构成违约,但如前所述,《解除合同协议书》合法有效,其中约定良品柏宏公司不再追究长春市国土局未按期交付土地违约责任的内容,对双方均有约束力。而且,从《关于92 -15 -8宗地的退地申请》的内容和良品柏宏公司当庭认可的事实可以确定,签订《解除合同协议书》当时,良品&