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2015年11月房地产法律信息动态

作者:   丨  时间:2015.12.10   丨  浏览:19811



房地产法律信息动态

负责律师:李敏、张冰梅
日期:2015年12月8日

第一部分 最新法律法规和政策
1、住房公积金管理条例(修订送审稿)
【律师点评】
11月20日,国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》向社会公开征求意见,距上一次(2002年)相隔13年。其中放宽了公积金缴存范围、提取条件和使用范围。其中,将无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员均纳入了公积金缴存人员范围,增加了公积金缴存人数。明确提出了住房公积金缴存基数的上下限额。新提出装修、租金、物业费均可提取自己和配偶的公积金,同时删去翻修可提公积金。
公积金证券化步伐加快。此次修订稿还指出,可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。根据住建部数据,截至2015年7月底,全国住房公积金缴存余额3.97万亿元,贷款余额2.88万亿元,尚有1.09万亿元资金闲置。未来可以采用公积金购买国债等稳健、安全金融产品的市场化运作手段,打通了住房公积金与资本市场之间的通道,有利于提高公积金使用效率,增强公积金保值和增值的稳定性。与此同时,地方积极探索公积金信贷资产证券化。
【正文】
第一章  总 则
第一条【立法目的】  为了健全城镇住房制度,加强对住房公积金的管理,维护住房公积金所有者的合法权益,支持缴存职工解决住房问题,制定本条例。
第二条【适用范围】  本条例适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督。 
本条例所称住房公积金,是指单位和职工缴存的具有保障性和互助性的个人住房资金。
前款所称单位,是指国家机关、事业单位、企业、有雇工的个体工商户、民办非企业单位、社会团体等组织;所称职工,是指与单位建立劳动关系的劳动者,无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员。
 第三条【缴存范围】  单位及其职工应当按照本条例规定缴存住房公积金。
无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员,可以由个人缴存住房公积金,并享有提取、贷款等权益。
 第四条【资金权属及运作】  职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有,依照本条例规定委托住房公积金管理中心管理运作。
第五条【基本原则】  住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、部门监督的原则。
第六条【提取使用】  住房公积金应当依照本条例规定提取使用,任何单位和个人不得挪作他用。  
第七条【存贷利率】  住房公积金的存、贷利率随基准利率调整,具体利率水平由中国人民银行提出,征求国务院住房城乡建设主管部门的意见后,报国务院批准。  
 第八条【政策制定及监督】  国务院住房城乡建设主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策,并对法规、政策执行情况进行监督。
省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构,负责拟定本行政区域内住房公积金政策,并对法规、政策执行情况进行监督。
第二章  机构及其职责
 第九条【管委会设置】  直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟),应当设立住房公积金管理委员会,作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会的成员应当包括人民政府负责人,住房城乡建设、财政、人民银行、审计部门负责人,缴存职工代表,缴存单位代表和有关专家。其中缴存职工代表不得低于管理委员会总人数的1/3。
住房公积金管理委员会成员应当具备履行职责的能力,定期听取缴存职工意见,切实维护缴存职工的合法权益。
缴存职工、缴存单位和有关专家代表通过推选产生,应当具有广泛的代表性。
 第十条【管委会职责】  住房公积金管理委员会履行下列职责:
(一)拟订住房公积金的具体缴存比例;
(二)确定住房公积金的最高贷款额度和提取额度;
(三)审批住房公积金归集、使用计划;  
(四)审议住房公积金增值收益分配方案;  
(五)审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告; 
(六)审议住房公积金呆坏账核销申请;
(七)审议住房公积金年度报告;
(八)需要决策的其他事项。
住房公积金管理委员会应当建立规范的会议制度及议事规则,坚持依法、民主、自主决策。任何单位和个人不得干涉住房公积金管理委员会的决策。
第十一条【管理中心设置】  直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)应当设立住房公积金管理中心,统一负责运作本行政区域内的住房公积金。住房公积金管理中心可以根据需要在县(市)设立分支机构。其他单位一律不得设立住房公积金管理中心或者分支机构。
住房公积金管理中心与其分支机构应当实行统一的规章制度,进行统一核算。
住房公积金管理中心是直属城市人民政府的具有公益性质的事业单位。
 第十二条【管理中心职责】  住房公积金管理中心履行下列职责:  
 (一)编制、执行住房公积金的归集、使用计划;  
 (二)负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况;  
 (三)负责住房公积金的核算;  
 (四)审批住房公积金的提取、使用;  
 (五)负责住房公积金的保值和归还;  
(六)编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告;
(七)编制、公布住房公积金年度报告;
 (八)拟订增值收益分配方案并组织实施;
 (九)承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。 
 第十三条【确定受委托银行】  住房公积金管理中心应当综合考虑利率水平、服务质量、网点分布、风险防控能力等因素,通过招标方式确定受委托商业银行(以下简称受委托银行),由受委托银行按照委托合同约定,办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。
 第十四条【省级统筹】  有条件的省、自治区人民政府可以实行省级统筹管理。
实行省级统筹管理的省、自治区人民政府应当设立住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心,统一管理本行政区域内的住房公积金,并在设区的市(地、州、盟)设立分支机构,根据需要在县(市)设立办事机构。
第三章  缴  存  
第十五条【账户管理1】  住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。  
单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记,经住房公积金管理中心审核后,到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。  
住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细账,记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。  
 第十六条【账户管理2】  新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记,并自登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件,到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。  
单位合并、分立、撤销、解散或者破产的,应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记,并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件,到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。
 第十七条【账户管理3】  单位招用职工的,应当自用工之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记,并持住房公积金管理中心的审核文件,到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。  
单位与职工解除、终止劳动关系的,单位应当自劳动关系解除、终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记,并持住房公积金管理中心的审核文件,到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。
以劳务派遣形式用工的,劳务派遣单位与接收以劳务派遣形式用工的单位,应当在劳务派遣协议中约定被派遣职工住房公积金缴存责任;未约定的,由劳务派遣单位承担住房公积金缴存责任。
 第十八条【缴存额计算】  职工个人缴存的住房公积金的月缴存额为住房公积金缴存基数乘以职工住房公积金缴存比例。  
单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为住房公积金缴存基数乘以单位住房公积金缴存比例。
 第十九条【缴存基数】  住房公积金的缴存基数,按照职工本人上一年度月平均工资确定,且不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍。
新参加工作职工和新调入职工住房公积金缴存基数按照职工本人当月工资确定。
 工资组成按照国家有关规定执行。
第二十条【缴存比例】  职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于5%,不得高于12%。
第二十一条【缴存方式】  职工个人缴存的住房公积金,由所在单位每月从其工资中代扣代缴。  
单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内,由住房公积金管理中心计入职工住房公积金账户。 
第二十二条【缴存要求】  单位应当按时、足额缴存住房公积金,不得逾期缴存、少缴或者多缴。  
对缴存住房公积金确有困难的单位,经本单位职工代表大会或者工会讨论通过,并经住房公积金管理中心审核,报住房公积金管理委员会批准后,可以临时降低缴存比例或者缓缴;待单位经济效益好转后,恢复正常缴存比例或者补缴。  
第二十三条【利率计息】  住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息,并计入个人账户。
第二十四条【缴存凭证】  住房公积金管理中心应当为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证。  
第二十五条【资金列支】  单位为职工缴存的住房公积金,按照下列规定列支:  
(一)行政、事业单位在部门预算的人员经费中列支;  
(二)企业按照国家统一的会计制度规定,在成本或者费用等中列支。 
第四章  提取和使用 
第二十六条【住房公积金提取】  职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额: 
(一)购买、建造、大修、装修自住住房的;  
(二)离休、退休的;  
(三)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;  
(四)出境定居的;  
(五)偿还住房贷款本息的; 
(六)无房职工支付自住住房租金的;
(七)支付自住住房物业费的。  
依照前款第(二)、(三)、(四)项规定,提取职工住房公积金的,应当同时注销职工住房公积金账户。
符合前款第(一)、(五)、(六)、(七)项规定的,可同时提取配偶的住房公积金。
职工死亡或者被宣告死亡的,职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额;无继承人也无受遗赠人的,职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
第二十七条【提取申请】  职工应当持规定的材料向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。手续齐全的,住房公积金管理中心应当场作出准予提取或者不准提取的决定。需核查信息的,应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定,并通知申请人。准予提取的,住房公积金管理中心应通知受委托银行即时办理支付手续。
第二十八条【住房公积金贷款】  连续缴存住房公积金达到规定期限的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
住房公积金管理中心应当自受理申请之日起10日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,通知受委托银行办理贷款手续。  
住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。  
第二十九条【贷款担保】  缴存职工申请住房公积金贷款,应当提供担保。
第三十条【资金保值增值】  住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或通过贴息等方式进行融资,融资成本从住房公积金增值收益中列支。
住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下,可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;经住房公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。
住房公积金管理中心不得向他人提供担保。
第三十一条【增值收益】  住房公积金管理中心应当将住房公积金的增值收益存入在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户,提取住房公积金管理中心的经费后,全部用于建立住房公积金风险准备金,不得挪作他用。
第三十二条【管理费用】  住房公积金管理中心的经费,由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额,报本级人民政府财政部门批准后,从住房公积金增值收益中提取并上交本级财政,由本级财政拨付。
住房公积金管理中心的经费标准,由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门按照略高于国家规定的事业单位经费标准制定。
第五章  监  督  
第三十三条【制度和监管】  国务院住房城乡建设主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行建立住房公积金信息披露、人员准入、绩效考核和责任追究等制度。
省级以上人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对住房公积金归集、提取、使用和管理等情况的监督检查。
国务院住房城乡建设部门建立健全住房公积金管理信息系统,实时监控各地住房公积金管理运营状况。 
第三十四条【内部监督】  住房公积金管理中心应当建立健全内部控制机制,强化内部约束和管控,规范业务管理和防范风险。
第三十五条【社会监督】  住房公积金管理中心应当依法公开政策规定、办理流程,并每年公布住房公积金年度报告,接受社会监督。
第三十六条【财政监督】  住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时,应当征求财政部门的意见。
住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时,应当有财政部门参加。  
第三十七条【财政、管委会、人大监督】  住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算,应当经财政部门审核后,提交住房公积金管理委员会审议,并报本级人民代表大会常务委员会备案。  
住房公积金管理中心应当每年定期向财政部门和住房公积金管理委员会报送经审计的财务报告。 
第三十八条【审计监督】  住房公积金管理中心应当依法接受审计部门的审计监督。  
第三十九条【管理中心监督1】  住房公积金管理中心和缴存职工有权督促单位按时履行下列义务:  
(一)住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记;  
(二)住房公积金账户的设立、转移或者封存;  
(三)足额缴存住房公积金。
第四十条【监督检查措施】  住房公积金管理中心应当对单位住房公积金缴存情况实施监督检查,并将检查结果予以公布。住房公积金管理中心实施监督检查时,有权采取下列措施:
(一)进入单位进行检查;
(二)查阅复制有关文件和材料;
(三)要求被检查单位就有关问题作出说明;
(四)聘请会计师事务所对被检查单位进行审计;
(五)通过社保、财政、统计、工商、税务等部门核查单位在职职工人数和工资基数等数据。
相关部门和被监督检查的单位、个人应当予以配合,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。
第四十一条【管理中心监督2】  住房公积金管理中心应当督促受委托银行及时办理委托合同约定的业务。
受委托银行应当按照委托合同的约定,定期向住房公积金管理中心提供有关的业务资料。
第四十二条【保密义务】  住房公积金监督管理部门、住房公积金管理中心、受托银行及其工作人员应当依法为用人单位和个人的信息保密,不得以任何形式泄露。
第四十三条【信息查询】  职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况,住房公积金管理中心、受委托银行不得拒绝。  
职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议的,可以申请住房公积金管理中心复核。住房公积金管理中心应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。  
职工有权揭发、检举、控告挪用住房公积金的行为。
第六章  罚  则
第四十四条【单位法律责任1】  违反本条例的规定,单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的,由住房公积金管理中心责令限期办理;逾期不办理的,处应缴数额3倍以上5倍以下罚款;对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处3000元以上5000元以下罚款。
 第四十五条【单位法律责任2】  违反本条例的规定,单位逾期不缴、少缴或者多缴住房公积金的,由住房公积金管理中心责令限期改正;逾期仍不改正的,可以申请人民法院强制执行,并可处欠缴或者多缴数额3倍以上5倍以下的罚款。
 违法行为在两年内未被发现,也未被举报投诉的,住房公积金管理中心不再给予行政处罚。
第四十六条【管委会法律责任】  住房公积金管理委员会违反本条例规定的,由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院财政部门,或者省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门会同同级财政部门,依据管理职权责令限期改正;对住房公积金管理委员会成员中负有责任的行政机关负责人,由有权机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 
第四十七条【管理中心法律责任1】  住房公积金管理中心违反本条例规定,有下列行为之一的,由国务院住房城乡建设主管部门或者省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门依据管理职权,责令限期改正;对负有责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:  
(一)未按照规定设立住房公积金专户的;  
(二)未按照规定审批职工提取、使用住房公积金的;
(三)未按照规定使用住房公积金增值收益的;  
(四)委托招标确定的银行以外的机构办理住房公积金金融业务的;
(五)未建立职工住房公积金明细账的;  
(六)未为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证的;
(七)未按照规定进行投资、融资的;
(八)为他人提供担保的。
第四十八条【泄露信息的法律责任】  违反本条例规定,住房公积金监督管理部门、住房公积金管理中心、受托银行及其工作人员泄露用人单位和个人信息的,对有责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;给用人单位或个人造成损失的,依法承担赔偿责任。
第四十九条【挪用资金的法律责任】  违反本条例规定,挪用住房公积金的,由国务院住房城乡建设主管部门或者省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门依据管理职权,追回挪用的住房公积金,没收违法所得;对挪用或者批准挪用住房公积金的人民政府负责人和政府有关部门负责人以及住房公积金管理中心负有责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十条【单位法律责任3】  违反本条例规定,单位不配合监督检查,或者在接受监督检查时谎报、瞒报相关信息的,由住房公积金管理中心责令改正,处10万元以上20万元以下的罚款。
第五十一条【骗提骗贷的法律责任】  以提供虚假材料等欺骗手段提取住房公积金或者获得住房公积金贷款的,由住房公积金管理中心责令退回骗取的住房公积金或违法贷款,处骗取金额1倍以上3倍以下的罚款或违法贷款额10%以上30%以下罚款,并取消缴存职工5年住房公积金提取及贷款资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十二条【管理中心法律责任2】  住房公积金管理中心违反财政法规的,由财政部门依法给予行政处罚。 
第五十三条【国家机关工作人员法律责任】  国家机关工作人员在住房公积金监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章  附  则
第五十四条【财务管理和会计核算办法制定】  住房公积金财务管理和会计核算的办法,由国务院财政部门商国务院住房城乡建设主管部门制定。   
 第五十五条【实施日期】  本条例自年 月 日起施行。2002年3月24日国务院公布的《住房公积金管理条例》同时废止。

2、关于调整中央国家机关住房公积金个人贷款措施的通知
【律师点评】
11月12日,《关于调整中央国家机关住房公积金个人贷款措施的通知》发布,该通知要求进一步加大贷款支持力度,职工购买首套房申请贷款不再考虑近1年内是否提取过住房公积金,且计算贷款额度时账户余额不足7万元均按照7万元计算。此前,国管公积金发文放松公积金政策,购买首套自住房申请公积金贷款的,规定贷款受理前1年之内未提取住房公积金,个人账户余额不足5万元按照5万元计算。此次不再考虑是否提取过公积金的限制,且将最低计算余额由5万元提高至7万元,对于账户余额较少的购房人群将是一大利好。
【正文】
2015年11月18日    来源: 中央国家机关住房资金管理中心
中央国家机关各部门、各单位住房公积金管理机构:
为贯彻国家宏观经济政策,落实住房城乡建设部等三部门《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(建金〔2015〕150号)要求,进一步发挥住房公积金个人贷款(以下简称贷款)保基本、保刚需的政策作用,支持缴存职工自住和改善性住房需求,现就有关事项通知如下。
一、加大贷款支持力度。职工购买首套自住住房申请贷款的,不再考虑近1年内是否提取过住房公积金,计算贷款额度时,个人住房公积金账户余额不足7万元均按照7万元计算。职工首次贷款结清后,即可再次申请使用贷款;第3次及以后再申请使用贷款的,需上一次贷款结清满5年。外地缴存住房公积金的北京市户籍的中央单位职工,在北京市购买首套自住住房的,可申请使用贷款。职工购买政策性住房和第二套住房的,仍执行原规定。
二、优化贷款服务措施。借款申请人及其配偶住房公积金月缴存额达到上限的,不再提供工作情况证明。职工可通过中央国家机关住房资金管理中心门户网站中的贷款试算器初步估算贷款额度。职工可关注中央国家机关住房资金管理中心官方微信公众号,提前预约贷款办理时间。
三、完善征信记录使用标准。借款申请人及其配偶有尚未偿还的逾期贷款,或有贷记卡、准贷记卡逾期透支未还的,不予受理贷款申请。借款申请人及其配偶在申请贷款前2年内,其他贷款(不含助学贷款)逾期连续达到3至5期的,其贷款最高额度在北京住房公积金管理委员会公布的贷款最高额度基础上下调20%。借款申请人及其配偶在申请贷款前2年内,其他贷款(不含助学贷款)逾期连续6期及以上的,不予贷款。
本通知自印发之日起执行。以前文件有不一致之处,以本通知为准。请及时转发所属在京单位,遇到问题,及时反映。

第二部分 行业立法动态
1、全面两孩政策最快12月底实施 修法提上日程
第一财经日报   2015/11/9
提要:五中全会公布放开全面两孩之后,政策具体实施的日期成为民众热切关注的焦点。今天,李克强总理在政协十二届常委会第十三次会议上回应政协委员提问时表示,落实中央两孩政策,首先需要修订《人口与计划生育法》以及相关法规。
五中全会公布放开全面两孩之后,政策具体实施的日期成为民众热切关注的焦点。
今天,李克强总理在政协十二届常委会第十三次会议上回应政协委员提问时表示,落实中央两孩政策,首先需要修订《人口与计划生育法》以及相关法规。他同时表示,会以积极态度加快推进有关工作。根据此前卫计委官员的表态,全面两孩政策实施的时间点将是《人口与计划生育法》完成修订并颁布后。而据法学专家分析,全面两孩政策最快可能12月底实施。
大龄女盼政策早落地
全面两孩政策公布放开后,各方反应强烈。由于该项政策的8600多万受益人群中有60%是35岁以上的育龄女性,这些群体对于全面两孩政策快速落地的呼声更高。第一财经客户端记者采访了多位正在积极备孕的女性,其中最大的杨女士已经45岁。杨女士告诉记者,多年来她很想再要一个孩子,但是因为夫妻双方都是公职人员,一直在等待政策放开。“政策没落地,心总是悬着。希望政府能尽快明确。我其实不知道到底还能不能怀上,但还是想搏一搏。”类似的呼声很多,也很急迫。福建省统计局普查中心副主任姚美雄建议,考虑到目前80后、90后整体生育意愿低于70后,而70后的生育窗口已经非常狭窄,应该加快政策落地的步伐,把这件得民心的好事做到底。甚至可以考虑为大龄女性再孕开辟一条绿色通道,让她们安心再孕。
修法提上日程
全面二孩政策公布放开之后,各界一度猜测,其实施步骤可能跟单独二孩相同。2013年11月单独二孩政策在十八届三中全会上公布。2014年初,各省陆续实施,最早的是浙江省,实施日期为1月17日,最晚的是河南,实施日期为6月3日。按照这样的节奏,全面两孩政策也可能会在2016年上半年陆续实施。但据卫计委计划生育基层指导司司长杨文庄介绍,这次全面两孩政策实施跟单独两孩将不同,不是各地自己修订地方条例后实施,而是采取统一的时间表,以《人口与计划生育法》的修订颁布为准。此前,湖南省曾表示,五中全会公布之后、政策正式实施之前出生的符合全面两孩政策的孩子,一律不予追究责任。但这一表态很快被卫计委叫停。卫计委方面强调,各地不得自行其是。根据杨文庄介绍,根据十八届五中全会的精神,需要提请全国人大常委会修订《人口与计划生育法》,配套的法规规定也要相应修订。而修订的内容,则主要是《人口与计划生育法》第18条以及相关条文,同时,配套的法规规章也需要做相应的修订。《人口与计划生育法》于2002年正式实施,其中第18条规定,“国家稳定现行生育政策,鼓励公民晚婚晚育,提倡一对夫妻生育一个子女;符合法律、法规规定条件的,可以要求安排生育第二个子女。具体办法由省、自治区、直辖市人民代表大会或者其常务委员会规定。”2012年,北京大学法学院教授湛中乐、北京大学社会学系教授李建新及人口学者梁建章、洪秀平、黄文政、梁中堂、王丰等15名法学专家、人口学者曾联名建议,尽快启动《人口与计划生育法》的修订,使这部法律更好地保护公民合法权利,并促进中国人口健康可持续发展。配套法规则包括《社会抚养费征收管理条例》等在内。据统计,目前的社会抚养费95%以上的征收对象是两孩家庭,全面两孩政策落地之后,绝大部分征收对象将不存在。社会抚养费相关法规必须随之进行修订。
政策最快12月底实施
既然要完成修法才能政策落地,那么修法的程序如何?到底多快能够完成呢?据湛中乐介绍,修订《人口与计划生育法》有两种途径,第一种是由国家卫计委起草《人口与计划生育法》的修订法案,上报国务院法制办,接着由国务院法制办提出,再由全国人大常委会通过;第二种则是全国人大法工委和教科文卫委员会提出修订议案。在湛中乐看来,前一种方式的可能性要更大。中国人民大学教授、全国人大常委会委员郑功成表示,《人口与计划生育法》第18条以及相关条文修订经全国人大常委会是可行的。按照全国人大常委会会期安排在双月下旬的惯例,下一次全国人大常委会应该在12月下旬召开。如果此次常委会通过《人口与计划生育法》修订,全面二孩政策最快将于12月底落地。这是比较乐观的预计。据郑功成介绍,如果按照程序,十三五规划建议要经过2016年三月的第十二届全国人民代表大会第四次会议审议通过才能最终定稿,并形成国家十三五规划。如果是这样的话,全面二孩政策的正式实施预计在明年两会前后。湛中乐认为,从法律层面来说,为了紧急需要,地方人大其实可以立即启动修法程序。这是因为两点,首先,《人口与计划生育法》已经授权地方来立法;其次,目前的法律规定是“提倡一对夫妻生育一个子女”,这跟地方修改相关条例,确定实施一对夫妻可生育两个孩子并不矛盾。

2、商务部:取消外商投资房地产企业备案公示程序
观点地产网  2015/11/11
提要:11月11日,商务部、外汇局发布《关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》,通知自印发之日起执行。通知同时提及,为加强事后监管,商务部将每季度对外商投资房地产企业进行随机抽查,省级商务主管部门应自收到抽查通知之日起的5个工作日内将被抽查企业的审批材料报送至商务部。
11月11日,商务部、外汇局发布《关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》,通知自印发之日起执行。
据观点地产新媒体查阅,通知称将进一步简化外商投资房地产企业管理工作。地方各级商务主管部门应根据外商投资法律法规和相关规定批准外商投资房地产企业的设立和变更,同时按要求在商务部外商投资综合管理信息系统中填报房地产项目的相关信息。
另外,取消商务部网站备案公示程序。外商投资房地产企业在完成相应工作流程后,可按相关外汇管理规定到银行办理外商直接投资项下外汇登记等手续。
通知同时提及,为加强事后监管,商务部将每季度对外商投资房地产企业进行随机抽查,省级商务主管部门应自收到抽查通知之日起的5个工作日内将被抽查企业的审批材料报送至商务部。
此外,商务部将对抽查发现中发现的违规行为加大惩处和曝光,对违规审批的部门在商务系统内部进行通报批评;对违规外商投资房地产企业及其投资者列入“黑名单”,并在商务部网站予以公示。

3、户籍制度改革加快 中长期利好房地产等消费板块
证券日报  2015/11/13
提要:“加快户籍制度改革,城镇化进一步加大,相对利好地产股。日前,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议确定了消费升级的四方面措施,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费受到人们的普遍关注。
“加快户籍制度改革,城镇化进一步加大,相对利好地产股。同时,随之带来的家电升级消费的机会也可以关注,重点关注智能家电概念受益股。”湖南金证顾问证券研究中心主任易凯对《证券日报》记者表示。
日前,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议确定了消费升级的四方面措施,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费受到人们的普遍关注。
对应到A股中,户籍制度改革、农业转移人口市民化,将带来政府公共服务支出的增长以及一个庞大的新消费群体的形成,利好大众消费板块;而人口信息系统的建设和应用,也有望带活计算机行业内的相关标的。在谈到加快户籍制度改革对A股带来哪些机会时,中投顾问宏观经济研究员白朋鸣指出,加快户籍制改革有利于让更多的农村人口流向城市,这些人口在城市定居能够给房地产市场带来更多的需求量,在利好房地产的同时也对房地产周边产业的发展起到促进作用。与此同时,农村人口向城市转移还能扩大家电、日用品的消费,此外,对医疗和教育的需求总量也会提高。总而言之,加快户籍制改革给A股的房地产、城镇化、基础建设、家电、医疗服务、教育等概念行业都带来发展机会。
从近期A股市场表现看,房地产概念股和家电概念股表现优异。其中,11月以来,正常交易的124只房地产概念股中有115只个股上涨,上涨个股占比92.74%;家电行业,正常交易的50只家用电器概念股中有48只个股上涨,上涨个股占比96%。对此,一个不愿透露姓名的分析师认为,户籍取消之后,农业和非农业人口将同时转变为居住证持有人,享有同等的劳动就业、基本公共教育、基本医疗卫生服务、公共文化服务等,这对于新城市居民来说将会有一波消费升级效应。但需要注意的是,加快户籍制度改革将对宏观经济产生深远的影响,但对A股股价短线影响应该不大。

第三部分 行业资讯
1、决策层释放房地产调整信号 首轮政策年底前或出台
2015年11月14日 01:23 华夏时报
房地产市场政策再次释放调整信号。
11月10日,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。
这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。
“现在中央最高决策层已经明确提出了楼市去库存的要求,这意味着后续的落地政策将会尽快出台。”一位接近住建部的知情人士表示,同时,目前中央针对房地产市场的表态也将影响今年年底的中央经济工作会议,预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。
年底前首轮政策或出台
“中央提出的去库存相当于一个‘帽子’,以往没有出台或力度不大的政策此次或都将戴上这个帽子,一齐出来。”上述接近住建部的知情人士称,对于楼市去库存的相关政策,目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路,预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。
“在前几轮对楼市的政策调整中,为防止市场过热,政策没有一次性都放出来,而是阶段性的释放。”东部某省住建厅的一位官员也对记者印证了这一说法,“从力度上而言,由于此前多为单一政策,因此从效果上来说,政策作用持续效力有限。”
而在现有的政策框架中,户籍制度改革预计将成为第一突破口。
就在习近平提出“房地产去库存”的正面表态之后,11月11日,国务院总理李克强在主持召开经济形势座谈会时,透露出财政、货币等宏观调控政策将合力加码稳增长的清晰信号,并明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
“按照发改委的要求,每个省都要在年底前上报改革方案,目前大部分省市都已经上报,预计年底前户籍改革就会落定。”上述东部某省住建厅官员指出。
中原地产首席分析师张大伟表示,购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。数据显示,2014年我国的城镇化率为54.77%,但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%,按全国人口数量计算,这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。
“除了北京、上海等一线城市存在有房无当地户籍现象,其他城市有房基本都可以落户,按照这一逻辑,目前很多已经生活在二三线城市的人口并未购房。因此,户籍改革后,预计将出现更多的购房需求。”张大伟表示。
不过,业内分析人士也指出,以户籍制度改革为契机增加楼市购买需求,这样的政策逻辑很难在短时间内见到效果,因此短期内的去库存政策还将以市场刺激为主。
“从中央层面来看,能够直接释放的需求,是保障性住房的货币化安置。”国务院发展研究中心一位负责人指出,由于国家每年对保障性住房供应都有硬性解决要求,而这部分需求可以直接转为已有库存的消化。
实际上,早在去年年底,住建部就提出了政府可以通过购买商品房或对被保障人群提供货币的形式解决保障性住房供应问题。目前根据中央释放的信号,2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主,从资金量来看,加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度,全部资金将超过万亿元。
除此之外,上述国研中心负责人指出,其他与稳定住房消费相关的常规手段未来也将加大力度。据他透露,相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备,为保证政策效果,购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。
“对于地方政府来说,一定会抓住目前政策窗口期,在公积金贷款、购房补贴、契税减免方面做出更大让步。”北京市房协秘书长陈志告诉记者。
决策层的“警戒线”
中央最高层频繁对楼市发声的背后,是房地产数据已经接近决策层设置的“警戒线”。
11月11日,国家统计局公布前10月房地产数据,截止到10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。
而在今年5月,根据国家统计局发布的数据,商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,是自房地产市场低迷以来商品房待售面积首次出现减少。
短短5个月后,楼市库存再次上涨,此前多轮政策的效力已被释放化解。
“虽然今年楼市成交明显好于去年,一二线城市的库存数据缓解,但三四线城市的库存压力仍很大。”全联房地产商会负责人表示。
与此形成佐证的是,11月13日,来自海南三亚的多家开发商带着26个主打旅游度假和养老功能的房地产项目在北京举行了推介会。三亚市房地产协会秘书长刘树国表示,三亚现在市场上消化的主要是之前推出的土地,目前当地房地产库存面积近300万平方米,大概需要消化一年多的时间。
金融数据服务商东方财富(54.680, -2.91, -5.05%)的监测数据显示,三亚去年全年的商品住宅销售面积约为127万平方米。今年前三季度,三亚商品住宅的销售面积约为100万平方米,较去年同期增长近10%。
此外,从国家统计局最新公布的数据来看,房地产销售涨幅放缓,房地产投资持续回落,这也令相关部门感受压力。
根据国家统计局数据显示,今年1-10月份,商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。同时,10月全国商品房销售面积为11990万平方米,环比9月份的13233万平方米下降1000多万平方米。
国家统计局投资司高级统计师李皎介绍,非重点城市商品房销售增速回落成为房地产销售下滑的主要原因。1-10月份,非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点,拉动全国销售整体下行;而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平。
“高库存是持续影响房地产投资的前端数据,而房地产投资下滑已经严重拖累经济增长。”上述全联房地产商会负责人表示,今年前10月,全国房地产开发投资增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4个百分点。“这无疑再次挑战着决策层的底线。”

2、公积金资产证券化开闸:输血地方流动性
经济参考报  2015/11/23
提要:近日,国务院法制办公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,明确放宽公积金提取条件,并指出可发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或者通过贴息等方式进行融资,以增强资金流动性。
近日,国务院法制办公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,明确放宽公积金提取条件,并指出可发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或者通过贴息等方式进行融资,以增强资金流动性。值得注意的是,这是住房公积金管理条例发布13年后,首次确认允许公积金资产证券化。
住房公积金提取条件放宽,送审稿显示购买、建造、大修、装修、偿还贷款本息、无房职工支付自住住房租金,职工支付自住住房物业费,均可以提取个人或配偶的住房公积金。
此外,在增强资金流动性方面,送审稿指出,住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或者通过贴息等方式进行融资。
中国社科院经济所研究员汪丽娜在接受《经济参考报》记者采访时表示,允许公积金资产证券化主要是因为随着近年来房价的大幅上涨,购房人群提取数量和额度均大幅增加,造成了部分地方的流动性不足。
今年以来,住房公积金呈现出缴存额稳步上升、提取额大幅攀升、个贷额显著提升、结余资金持续下降这“三升一降”的势头。数据显示,今年前三个季度,新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元,比去年全年发放额还多991亿元;个贷率从68.9%提高到76.1%;结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。
据了解,公积金信贷资产证券化,就是把原本不流通的住房公积金信贷资产以证券化的形式在资本市场出售,置换成流动性后再放款。目前住房公积金存在比较高的余额,经过资产证券化,可以激活住房公积金信贷资产的存量。
“但公积金的资产证券化并不能完全解决资金流动性问题。”汪丽娜指出,目前我国公积金归集渠道单一,并采取属地化管理,这就造成了不能跨市融通,贷款需求旺盛的城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置,难以充分发挥作用。另外,在公积金贷款利率低、资金运营成本高的背景下,是否符合投资者债券投资需求也是未知数。
住建部公积金监管司司长张其光日前撰文指出,目前我国公积金管理链条过长,管理中心为事业单位,不具有金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高,服务效率低,存在风险隐患。
“正因为如此,送审稿增加了运用贴息以融资的模式。”汪丽娜说。(梁倩) 
3、前10月土地出让减收万亿 财政支出稳增长力度大
每日经济新闻  2015/11/13
提要:其中金融业企业所得税下降10%;房地产企业所得税增长13.1%;工业企业所得税下降7.8%,主要受工业企业利润下降的影响。最新数据佐证了这一点:10月财政支出同比增速36.1%,创18个月新高,而7~10月财政支出平均增速高达28.3%,显示微刺激持续加码,经济企稳预期增强。
财政政策将在四季度稳增长大戏中唱主角。11月12日,财政部发布10月份财政收支情况。数据显示,10月当月,全国一般公共预算支出13491亿元,比去年同月增长36.1%,同口径增长34%。这一增速远超上月25%的水平,创下自2014年5月以来的新高。
财政部特别指出,在财政收入增长放缓的情况下,财政支出进度明显加快,各项重点支出得到较好保障。《每日经济新闻》记者注意到,在今年前10月国有土地使用权出让收入23043亿元、同比减少10936亿元的情况下,财政支出持续发力显得尤为可贵。
九州证券首席经济学家邓海清表示,在经济下行压力增大时,财政政策开始“唱主角”,到位资金大幅增加、汽车购置税减半、政府债务扩大等均是财政发力的迹象,经济企稳回升是大概率事件。
财政收入增幅低位运行
根据2015年财政预算,今年全国一般公共预算收入同比增长7.3%。分税种看,营业税1870亿元,同比增11%,增幅较其他税种快一些。其中金融业营业税增长9.7%;房地产营业税增长25.3%,主要受部分地区商品房销售回暖带动。
相比之下,增收困难还是主要问题,国内第一大税源企业所得税10月录得3444亿元,同比降3.9%。其中金融业企业所得税下降10%;房地产企业所得税增长13.1%;工业企业所得税下降7.8%,主要受工业企业利润下降的影响。
国泰君安宏观分析师任泽平告诉《每日经济新闻》记者,财政收入下滑和工业、外贸和价格低迷等因素有关,收入分项中,国内增值税、进出口增值税、关税和企业所得税等分项表现较差,消费税、营业税和个人所得税总体较好。
作为地方政府主要财源,土地出让收入仍旧低迷。前10月,地方本级政府性基金预算收入27096亿元,下降31.3%,同口径下降26.8%,其中国有土地使用权出让收入23043亿元,同比减少10936亿元,下降32.2%,其中10月份下降3.1%。
链家地产市场部李巧玲告诉《每日经济新闻》记者,虽然三季度以来全国土地市场迎来了调控后供需两旺的短暂局面,但由于此前供需一直低迷,年内全国土地市场完成供应任务的压力依然存在,同时也势必影响到全年的土地收入。
财政部称,受经济下行压力依然存在以及实行结构性减税和普遍性降费等因素影响,后两个月财政收入增长仍然面临不少困难。
财政政策或成稳增长主角
近日来,高层频频就经济形势和宏观调控发声,且刚刚发布的10月经济数据显示,投资和工业仍然低迷,四季度稳增长压力有增无减。
但业界不约而同提到一个现象:财政政策发力明显积极,渐渐成为稳增长的主角。国务院总理李克强9日主持召开经济形势座谈会时指出,要用好积极财政政策空间,合理加大减税力度,帮助企业渡难关、调结构、增后劲;通过采取PPP等方式,扩大有效投资。
邓海清说,2014年~2015年货币政策为“攻方”,以连续降准、降息为代表;而财政政策为“守方”,主要体现在地方债务约束、基建投资下滑等。但从10月的投资、消费数据中,已经出现了“宽货币”转向“宽财政”的迹象。他分析说,10月固定资产投资到位资金大幅回升至11%,创一年以来最高值。
最新数据佐证了这一点:10月财政支出同比增速36.1%,创18个月新高,而7~10月财政支出平均增速高达28.3%,显示微刺激持续加码,经济企稳预期增强。
从财政支出的用途看,节能环保、交通运输和农林水务等是主要方向。在财政支出分项中,1~10月,节能环保累计同比增速34.5%,比上月提升5.2个百分点,交通运输累计同比增速24%,比上月提升1.7个百分点,农林水务累计同比增速20.8%,比上月提升1.9个百分点,均高于1~10月财政支出总体增速。
10月,地方政府财政支出增速39.9%,最近3个月平均增速达32.2%,增速显著高于中央(最近3月中央财政支出平均增速为15%)。
任泽平表示,随着地方政府债务置换的稳步推进,地方政府在稳增长中将扮演越来越重要的角色。由于财政政策具有一定的时滞,三季度开始财政支出连续4个月高增长,预计将在四季度逐步见效。

4、北京通州新城行政办公区拆迁完成
新浪地产  2015/11/11
提要:市人大代表昨天视察通州行政副中心建设,备受关注的新城行政办公区有新进展。市规划院副院长杜立群表示,到今年为止,通州运河核心区规划土地整理已经基本完成,规划商务北区地下环隧、综合管沟及地铁等地下市政交通工程均已完工。
市人大代表昨天视察通州行政副中心建设,备受关注的新城行政办公区有新进展。位于通州区潞城镇郝家府村的新城行政办公区棚户区拆迁已经完成100%,已具备开工条件,规划设计方案正在制定中,规划设计完成之后就可以开工建设。
通州新城10多座百米高层年底封顶
通州区相关负责人向市人大代表介绍了新城建设相关情况,运河商务核心区位于通州新城中部,京杭大运河的源头,五河交汇,总用地面积约16平方公里,主要功能包括高端商务、行政办公、配套公共服务等。
市规划院副院长杜立群表示,到今年为止,通州运河核心区规划土地整理已经基本完成,规划商务北区地下环隧、综合管沟及地铁等地下市政交通工程均已完工。
通州区新城建管委主任朱志高表示,这个地区的开发已经全部开工建设,一共有16个大项目落户。目前一半项目已经进行到了主体建设的阶段,到今年年底将有10多座100多米高的高层进行封顶,明年达到建设高潮,多数项目达到封顶。未来将承担疏解首都商务功能的任务,也是通州行政中心重要的商务配套。
对于备受关注的新行政办公区建设,通州区相关负责人透露,位于通州区潞城镇郝家府村的新城行政办公区棚户区拆迁已经完成100%,目前已具备开工条件,规划设计方案正在制定中,规划设计完成之后就可以开工建设。
新城核心区60项市政设施明年投用
运河核心区的地下工程是建设重点。据介绍,运河核心区通过地下商业与人行系统、地下车库与交通环廊、市政综合管沟,形成有序的地上地下一体化综合开发。地下环廊规划总长度达到7.16公里,分为上中下三层,地下综合管沟总面积约9万平方米,地下车库面积约119万平方米,地下商业规模约41.2万平方米。目前,地铁M6号线、下穿水乡区的东关隧道、商务北区的环隧管廊、核心区景观路北关大道等基础设施工程均已完工。
在3平方公里的通州新城核心区启动区内,规划设计的60余项市政基础设施建设90%已经开工建设,预计到今年年底,80%将可以完工,明年将陆续投入使用。综合管廊,在商务北区规划的北环环隧目前已经竣工,可以投入使用。
环球主题公园拟规划建设七大景区
在基础设施大量上马的同时,规划也重视对通州古城和运河源头空间环境的整体保护,在周边高强度开发用地中,围绕运河源头,在燃灯塔四周规划出近50公顷生态低密度的运河水乡区,既保持了水岸的空间,又烘托出高耸的燃灯塔。大运河森林公园已经完工,8公里长的公园将分为六大景区。
北京环球主题公园及度假区位于通州文化旅游区内,规划占地4平方公里。公园拟规划建设七大景区,共约25个景点及大型表演项目。部分游乐景点以及园区景观、表演节目、餐饮、商品等将融入中国文化元素。通州区文化旅游区相关负责人表示,环球主题公园预计2019年完工,2020年可正式对外营业。
全部度假区建成后,预计年均接待客流量超过2500万人次。在主题公园周边将配套建设餐饮、商业、娱乐、住宿等相关设施,形成要素完善的旅游度假区。环球主题公园建成后,将对调整通州产业结构带来很大的影响,带动设备制造业、建筑建材业等连带相关产业的间接投资超过300亿元,直接带来约1.6万个就业岗位。项目建设期间,将为北京市间接创造10万个就业机会。 
第四部分 案例分析
丈夫卖房妻子叫停 买卖合同仍有效
核心提示:秦先生将产权属于自己的一套房屋出卖时,突然遭到了妻子邢女士的“叫停”。买房的吴先生知道情况后,以秦先生到期却未能履行过户手续为由,起诉要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。日前,上海市闵行区人民法院判决邢女士注销房地产
秦先生将产权属于自己的一套房屋出卖时,突然遭到了妻子邢女士的“叫停”。买房的吴先生知道情况后,以秦先生到期却未能履行过户手续为由,起诉要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。日前,上海市闵行区人民法院判决邢女士注销房地产权利限制登记;秦先生将房屋的产权过户至吴先生名下,交付吴先生和秦先生偿付逾期交房违约金。同时判决吴先生支付剩余房款57万元,并驳回第三人邢女士主张合同无效的诉讼请求。
买卖的房产权利被限制
秦先生与妻子的婚姻关系存续期间,共同购买了中春路上的一套房屋,房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后,由于夫妻产生矛盾,妻子邢女士去了美国。今年6月13日,秦先生通过中介公司签订《上海市房地产买卖合同》,将房屋内的设施、设备及装修共计155万元的价格将房屋卖给了吴先生。签约前后,吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元,尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据及《同意书》。《同意书》载明,本人出售房屋,此房屋于2007年7月3日交付。
正当吴先生享受着买房成真的喜悦时,却突然传来了一个震惊的消息:秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续。原来,秦先生夫妇关系多时不好,秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日离家分居。夫妻正“忙”着进行离婚诉讼。7月5日,也就是吴先生迎接新房的日子里,邢女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制的手续,房地产部门以法院已受理离婚诉讼,要求分割夫妻共同财产为原因,于7月6日作出核准。
吴先生听到这个消息,一怒将秦先生告上法庭,要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间,法院根据秦先生夫妻的具体情况,依法追加邢女士为第三人参加诉讼。
离婚中的夫妇“废约”态度一致
秦先生认为,与邢女士为夫妻关系。在出售房屋时,已明确告知夫妻有矛盾,但吴先生仍然同意继续进行交易。由于邢女士对房屋在交易中心进行了限制并提出离婚诉讼,导致过户不成。正由于房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意,故合同应为无效。
邢女士称,秦先生在离婚诉讼期间,试图将实属夫妻共同财产的房屋出售。发现这一情况后,就通知中介,要求他们不能进行居间。后来得知已签订买卖合同,正在进行交易,又至房产交易中心办理了限制该房屋交易的手续。秦先生擅自处分夫妻共同财产,而吴先生在购房时也明知这一情况,故诉请要求确认买卖合同无效。
针对邢女士的诉讼请求,吴先生称第三人所述事实并无证据证明。与秦先生间的房屋买卖为双方真实意思表示,并不存在双方恶意串通的事实。第三人的权利未在房产交易中心进行备案,直至2007年7月3日,交易中心也没有任何异议登记情况。本人依照二手房买卖的正常交易过程进行履行,履行过程并无过错,故不同意第三人的诉讼请求。
秦先生称,自己将房屋出售吴先生,是出于还贷的压力以及对法律的无知,并非为了侵占共同财产。本人以为房屋在自己名下即可处分房屋,故对第三人的诉讼请求没有异议。
第三人对房屋无直接支配权
法院认为,第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与秦先生共有的权利,但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前,第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利,第三人对此法律后果应当有所判断。秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分,而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《上海市房屋买卖合同》,双方签订的买卖合同应为有效。因此,秦先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立,不予采信。第三人要求确认合同无效的诉讼请求,不予支持。
鉴于双方间的买卖关系依法成立并有效,故吴先生有权要求秦先生继续履行合同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求,于法有据,予以支持。根据秦先生出具的《同意书》,秦先生未能按此约定履行交房义务,应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请,符合约定,予以支持。根据实际,该违约金暂计至判决生效之日,若判决生效后秦先生未交付房屋,吴先生可另行主张。
法官指出,第三人若认为秦先生的行为损害了其利益,可通过其他途径提出赔偿。考虑到秦先生与第三人邢女士目前正在进行离婚诉讼,故吴先生支付剩余款项前,应注意通过合理途径通知第三人以有利于第三人行使权利及时保全,而第三人在秦先生交付房屋时,亦应予以配合及协助,以避免对其产生可能的不利后果。