本文作者：米鹏

随着中国市场经济发展和持续深化，中介行业作为连接供需两端的关键桥梁，在房地产、人力资源、大宗交易等各个领域都发挥着日益重要的作用。尤其在二手房买卖市场，买卖双方当事人掌握的信息不对称，中介人可以利用自身的信息优势为委托人创造缔约机会而取得报酬。但随着房地产市场的发展，房产经纪行业开始呈现垄断趋势，中介费已然成为买卖双方交易时不菲的支出，买卖双方均不愿承担，加之部分房产中介可能未能提供优质的中介服务，因此产生了越来越多的“跳单”现象。为规范这一现象问题，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）在《中华人民共和国合同法》基础上新增了对于中介合同跳单行为的规定，首次在立法层面确立了禁止跳单的规则。虽有前述法律规定，但现实中仍有很多立法未予明确的争议，本文希望结合相关司法判例，对“跳单”行为的认定、法院的裁判思路作出梳理和分析。

一、跳单的定义

“跳单”又称“跳中介”，并非严格意义上的法律概念，是指在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，而甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。实践中，中介公司已预见相关情况，为保护其合法利益，通常在中介合同中设定禁止跳单、独家代理等条款，但该等条款效力如何以及责任风险为何存有不小争议。

为指导此类案件的处理，最高人民法院（以下简称“最高院”）发布关于跳单的指导案例1号——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（（2009）沪二中民二（民）终字第1508号）（以下简称“1号指导案例”）。该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。该指导案例奠定了跳单行为规范的审判趋势。

二、跳单的构成要件

人民法院案例库参考案例之一的周云飞与上海中原物业顾问有限公司中介合同纠纷（（2021）沪02民终342号）（以下简称“342号案”）对跳单的构成要件作出了解析：

（一）前提要件：委托人接受了中介人的服务

构成跳单的前提为委托人接受了中介人的服务，即双方中介合同已经生效且中介人已经提供了交易机会和媒介服务。这里值得注意的是，中介合同与委托合同、行纪合同有很多相似之处，实践中因当事人缺乏法律常识，将中介合同这一有名合同拟以各式各样的合同名称，诸如看房协议书、带看协议、委托合同等。甚至在未签署任何协议的情况下，中介人已经事实上受托带看房屋，向委托人提供了媒介或交易服务。

实践中经常出现委托人和中介人虽未签署正式中介合同，但中介人已事实为委托人提供中介服务的情况，如宋某与保德伟业（北京）科技发展有限公司等中介合同纠纷案（（2022）京02民终8840号）。因此，在分析跳单前提要件时不宜局限于是否有书面的中介合同或委托文件，而应以委托人事实上是否接受了中介人的服务为准。在提供房屋买卖/租赁中介服务过程中，中介人服务的核心价值在于交易信息和交易机会，一旦中介人向委托方或相对方披露了交易信息、提供了交易机会，可以认定中介人完成了关键性的中介服务。如上海全斯美德物业顾问有限公司诉上海笑果文化传媒有限公司中介合同纠纷案（（2021）沪01民终12088号）中，二审法院认为，各方均确认涉案房屋的租赁属于商业地产大宗租赁，根据交易惯例，出租方或承租方事先一般不会与中介公司签订中介合同，而是在中介服务完成后，由承租方向中介公司出具独家委托书，中介公司持独家委托书与出租方签订中介合同，并由出租方支付佣金，承租方不需要支付佣金。从全斯美德公司提供的证据来看，其不仅向笑果公司推介了涉案房屋，还组织了带看及受笑果公司委托与翌成公司进行沟通洽谈，并向笑果公司报告了翌成公司的最低租赁条件，而笑果公司与翌成公司最终签订的租赁合同亦与全斯美德公司报告的最低租赁条件相同，故有理由相信全斯美德公司的中介服务促成了笑果公司与翌成公司之间的租赁合同成立，故全斯美德公司有权获得报酬即佣金。翌成公司未尽审慎的审核义务，导致提供服务并促成交易的中介公司未能依法获得佣金，反而让未真实提供中介服务的中介公司获利。全斯美德公司与翌成公司的行为构成“跳单”。根据商业地产中介的交易惯例，支付佣金的义务主体是出租方即翌成公司，故全斯美德公司主张的佣金损失亦应由翌成公司承担赔偿责任。

（二）核心要件：委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务

委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务，这是判断委托人的行为是否构成“跳单”的核心要件。342号案判决书进一步指出，在认定跳单核心要件时还需具体考量以下几个方面：（1）委托方（买方或卖方）是否独家委托，委托条件如何；（2）哪个中介先行提供的房源信息、先行带看房屋；（3）实际成交合同的签约主体及时间。

关于委托多个中介的情况，1号指导案例明确买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。人民法院案例库参考案例之一青岛某房产经纪有限公司诉由某中介合同纠纷案（（2022）鲁02民终4730号）亦指出，在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。从该等案例反向可知，如果中介人可以提供区别于公共信息的独家资源，则中介人对于合同的成立具有“决定性”，如无中介人的服务，委托人无法成交，则可以认定为“跳单”。但如果并非独家房源，多家中介均可获取该信息，委托人有权选择服务更好、报价更低的中介成交，不构成“跳单”。这是消费者自主选择权的体现。所以，对于买受人是否跳单，还需考量案涉房产是在多处房产中介挂牌出售还是独家委托出售来综合认定，不能仅以房源信息一致就认定委托人利用了中介人提供的信息机会。

（三）行为要件：绕开中介人直接订立合同

342号案判决书指出，委托人绕开中介人直接订立合同是“跳单”行为的表现形式。该表现形式主要有以下三种：(1)不通过中介，委托人直接与合同相对方签约；（2）委托方通过其他报价更低的中介方与合同相对方签约；（3）委托方将信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方签约。

除通过上述构成要件判断是否构成跳单外，还值得注意的是，中介合同中经常预先拟定“禁止跳单条款”，该条款可能因构成格式条款而被认定无效。虽然“禁止跳单条款”是中介公司为保障自己的合法权益的预设条款，且被普遍使用，但格式条款如果加重委托人的责任，限制委托人自主选择权，侵害中介市场的竞争秩序等都可能导致被认定为无效，这也导致学理上存在有效说、无效说和可撤销说三种观点。人民法院案例库参考案例之一磐安县麦田信息服务有限公司诉郑某春、方某平中介合同纠纷案（（2021）浙0727民初283号）对此评析为：学理上禁止跳单条款的三种观点均有合理之处但均遵循合同效力判断为先的思考路径，然而合同效力判断是合同双方利益平衡所延伸的控制技术，二者是手段和目的关系。“跳单”行为引发的中介报酬损失可落入利益平衡的司法范畴，本质上是委托人缔约自由与中介人期待利益的双向平衡，可通过司法酌减（增）方式进行合同控制，从而达致合同正义。

三、报酬请求权的司法考量

(一)构成跳单的情形

在人民法院入库案例“（2013）沪二中民一（民）终字第483号” 贾某诉上海某商贸有限公司居间合同纠纷案中，法院裁判宗旨进一步指明，“1.在居间合同中，居间人主要利用其专业知识、技巧及劳务等为委托人提供服务，降低委托人的风险，为委托人提供交易便利，积极促成委托人与第三人之间交易的完成。以权利义务对等的基本民法观点来理解，居间人的报酬水平应当与其居间行为在合同成立中的作用相适应，即按照公平原则和生活常理，居间人要获取全额的报酬，其在合同成立中的作用应当是“决定性”的。居间人的“决定性”作用一方面体现在居间人自身的资质和能力，另一方面体现为居间人在合同成立过程中的劳动量和自身劳动对于合同成立的原因力。2.在居间报酬纠纷案件的审理中，居间人应当就上述两方面充分举证，法院也应当着重从这两方面认定事实。居间人无法证明自身具备与合同成立这一结果相匹配的居间能力，且其付出的劳动量也不足以对合同成立起到决定性作用的，其获得的咨询服务费自然也不应当完全适用双方合同的约定。”

结合前述司法判例和司法裁判精神可知，法院在认定具体报酬金额时，应该结合中介合同约定的服务内容及对应的中介服务程度，中介人对于合同成立的作用，当事人双方过错程度、市场交易价格等因素，兼顾公平、诚实信用等原则进行综合裁量。例如周某与上海中原物业顾问有限公司中介合同纠纷上诉案（（2021）沪02民终342号）中，虽然根据涉案看房确认书的约定，周某应支付交易价格的2％的居间佣金（8.4万元），然约定仅带看房屋即应按此标准支付佣金明显过高，且居间方在居间过程中应履行的义务内容包括提供有用的房源信息、带看房屋、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户手续等。而本案中，中原公司仅提供了房源信息和带看房屋，其余义务尚未履行，故一审法院酌定周某应向中原公司支付佣金2万元，对逾期利息不再支持。在人民法院入库案例“（2013）沪二中民一（民）终字第483号” 贾某诉上海某商贸有限公司居间合同纠纷案中，法官认为双方虽然约定只要被告中标且价格在200万元至210万元之间的，被告即应当支付原告服务费25万元，但从协议的整体来看，支付25万元居间费用的前提还应当是原告全面履行了合同的义务且直接促成了合同成立……根据权利义务对等原则，法院认定被告应向原告支付14万元服务费。对于违约金，法院调整为1万元。

(二)不构成跳单的情形

不构成跳单的情况下，中介人即已失去基于中介合同主张报酬的请求权基础。在此情况下，法院可能基于公平原则、双方过错及《民法典》第964条规定酌情判令委托人向中介人支付从事中介活动支出的必要费用。如人民法院案例库参考案例之一青岛某房产经纪有限公司诉由某中介合同纠纷案（（2022）鲁02民终4730号）中，法院虽认为由某及其家人通过其他中介公司完成涉案房屋交易的行为，不构成青岛某房产经纪有限公司主张的所谓“跳单”的违约行为，但由某系在青岛某房产经纪有限公司处得到涉案房屋初步信息后，要求郑某提供涉案房屋具体信息，并完成最终交易，该行为存在一定过错。并且，本案中，青岛某房产经纪有限公司前期已为由某提供房源信息、带看房屋、协调看房时间等中介服务，付出了一定劳动，综合全案，酌定由某向青岛某房产经纪有限公司支付1万元费用为宜。

如人民法院案例库参考案例之一磐安县麦田信息服务有限公司诉郑某春、方某平中介合同纠纷案（（2021）浙0727民初283号）所述，从合同法时代中的“居间合同”到民法典时代“中介合同”，专章名称的变化及条款扩容表明《民法典》在尊重中介行为的商业价值基础上，既强调了中介行为如实报告义务，又调控了委托人的机会主义倾向，形成了双边道德风险的防控机制。禁止跳单的规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。

*本文选自中伦文德《房地产与建设工程实务观察》2026年6月刊

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