本文作者：武坚、白纾瑶、陈佳薇
引言
近年来，随着我国房地产市场供求关系的重大变化以及宏观调控政策的深层调整，部分房地产开发企业因前期盲目扩张、自有流动资金不足等原因而陷入严重的资金链断裂危机，各地房地产企业破产案件屡见不鲜，恒大地产集团有限公司就于2026年8月21日被广州市中级人民法院裁定受理破产清算申请，指定清算组担任管理人，债权人需要在2026年11月21日之前完成债权申报。在房地产企业破产案件中，由于商品房预售制度的广泛存在，往往伴随着大量的期房烂尾、在建工程停工等严重问题，权利主体的利益交织极为复杂。除职工债权、税收债权及普通债权外，还涉及购房人的物权期待权、建设工程价款优先受偿权以及金融机构的抵押担保权等诸多法定优先权益的清偿顺位与权利博弈。其中，购房人权益的保障问题由于承载着公民的基本生存利益，成为房地产企业破产实务中的重中之重与核心难点。
一、房地产企业破产中购房人权益保护的认定
（一）债务人财产范围的认定
在房地产开发企业破产程序中，债务人财产的界定直接关系到全体债权人的清偿比例与个别权利人的特殊救济。根据《中华人民共和国企业破产法》（下称《企业破产法》）第三十条1之规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。破产实务中，对于未办理过户登记的房屋归属存在显著分歧。第一种观点认为，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（下称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第五项2之规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，故购房人已支付全部购房款的房屋不应纳入破产财产。第二种观点则严格遵循《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第二百零九条3规定的不动产物权变动登记生效主义，认为尚未办理不动产登记的房屋不发生物权变动效力，依法仍属于债务人财产。
基于第一种观点，购房人可依据《企业破产法》第三十八条4之规定，主张所涉房屋不属于债务人财产，依法行使取回权，请求管理人返还该特定物房屋。即便因客观原因导致所涉房屋无法实际交付，购房人仍可主张其已付购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权5，从而在破产财产分配中获得优先的清偿顺位。基于第二种观点，因案涉房屋被依法列入破产财产，购房人仅能通过债权申报方式参与破产分配。若购房人系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十九条6规定的消费性购房消费者（以生活居住为目的的购房人），则可主张其购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权受偿；若购房人不符合上述消费性购房者身份（如投资性购房、以物抵债等），则其购房款返还请求权仅能被认定为普通债权7，与其他无财产担保债权按债权比例平等受偿。
（二）购房人权益保护的价值取向
我国现行《企业破产法》并未明确规定商品房购房人的特殊取回权，但在司法实践中基于生存权与居住权保障的社会政策考量，最高人民法院通过司法解释与审判指导性文件所形成的“规范群”，赋予了符合条件的购房人突破破产债权平等顺位的特殊救济通道。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》）第二条、第三条8之规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，在房屋不能交付且无实际交付可能时，则其价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。同时，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条、第一百二十六条9关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等具体认定标准，与前述《批复》共同构成了我国破产程序中商品房购房人特殊取回权的刚性认定与适用体系10。
但对于破产管理人而言，在房地产企业破产程序中应当对购房人优先权的适用范围予以严格限缩，仅在关涉购房人个人及家庭最基本生存、居住利益的限度内给予倾斜保护，避免将优先效力扩张至投资性购房或超出基本居住需求的多元房产购置情形，从而实现各方利益的合理衡平。具体来说，破产管理人在认定消费性购房人身份时，应当建立综合审查机制，同时考察主体资格、购买目的及房屋用途三个要件：首先，主体应为自然人，排除法人、非法人组织以及个体工商户用于经营目的的购房行为；其次，在居住条件的判断上，应当从“唯一住房”转向“基本居住保障标准”，结合购房人所在地的平均住房水平、家庭人口结构等因素综合考量；最后，对于房屋性质，应当严格限定为住宅用途，对于商业公寓、办公写字楼、商铺等商用物业，即便购房人声明用于居住，亦不应认定为消费性购房人11。在认定价款支付要件上，原则上需已支付全部或大部分购房款，对于支付比例未达到法定标准（如50%）的购房人，除非其在管理人指定的合理期限内补足剩余款项，否则不能直接享有特殊取回权12。此外，对于实务中屡见不鲜的以工程款抵扣房款、以借款抵扣房款等“以物抵债”买受人，其本质上属于普通债权人或商事主体之间的风险对冲，不具备生存权保障的正当性基础，不能赋予其消费性购房人的特殊优先权。
二、房地产企业破产中购房人权益的实现路径
（一）现房情形下的处理路径
若所涉商品房已经建设竣工并具备交付使用条件，购房人权益的实现路径相对明确且具有较高可行性。对于已完全支付购房款并实际占有房屋的购房人，因债务人财产已无实质上的变价价值，管理人应履行配合购房人办理产权转移登记的义务，将其权利推进至完整的不动产物权状态。对于已支付大部分购房款但尚未结清尾款的购房人，破产管理人可通知其在合理期限内支付剩余房款，待购房人补足尾款后配合完成交付与登记。值得注意的是，若所涉房屋已被金融机构设定抵押权或被工程承包商主张优先权，由于购房人的权益位阶高于抵押权与工程价款优先受偿权，破产管理人可以依据法律规定，向抵押权人或工程承包人主张注销登记或解除阻碍，以确保购房人取得无瑕疵的房屋所有权。
（二）期房情形下的处理路径
若所涉房屋尚未完工，甚至可能处于严重烂尾状态，购房人权益的实现面临物理交付可能与资金筹措的双重困境。如项目具备续建盘活条件，可通过引入重整投资人、申请政策性“保交楼”专项借款、或由购房人与抵押权人让利筹集资金等方式推动续建复工13，在续建成功后，按照现房路径向购房人交付房屋。如经过综合评估，项目因资金缺口过大、规划变更困难等原因确无续建可能，购房人的取回权只能转化为金钱债权，优先于建设工程价款与抵押权受偿。
（三）购房人与其他权利人的顺位协调
依据现行规范体系与实务共识，破产程序中的权利清偿顺位应当划分为四个梯队：第一梯队为商品房消费者的房屋交付请求权或购房款优先返还请求权；第二梯队为建设工程价款优先受偿权；第三梯队为金融机构等债权人享有的抵押担保权，就抵押物的变价所得优先受偿；第四梯队则为普通购房人（如投资性购房人、法人购房人）的债权以及其他普通商事债权。
结语
房地产企业破产程序中购房人权益的保护，是一项极其复杂的系统工程，深刻体现了破产法与民商法在生存利益保障与交易安全维护之间的抉择与调和。长远来看，仍需通过完善《企业破产法》及相关司法解释，进一步统一消费性购房人认定标准、明确破产管理人审查规则及多重优先权竞合顺位，以增强破产程序的可预期性，既筑牢消费性购房人基本生存权益的保障底线，又有效维护商事交易秩序与社会大局的稳定。
*实习生陈佳薇亦对本文做出贡献
文中脚注：
1.《企业破产法》第三十条 破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
2.破产案件若干问题规定》第七十一条 下列财产不属于破产财产：…（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；…。
3.《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
4.《中华人民共和国企业破产法》第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。
5.参见刘承韪、刘磊：《论破产程序中买受人物权期待权的形成与保护》，载《法律适用》2022年第11期。
6.《执行异议复议规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
7.参见最高人民法院(2021)最高法民申1383号民事裁定书;最高人民法院(2021)最高法民申969号民事裁定书;最高人民法院(2021)最高法民申948号民事裁定书。
8.《批复》二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。 三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
9.《全国法院民商事审判工作会议纪要》125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
10.参见魏琼：《房企破产程序中买受人取回权的认定研究》，载《公民与法(审判版)》2025年第11期。
11.参见阙梓冰：《购房人优先权的价值理念与解释路径》，载《法律适用》2020年第11期.
12.参见石一峰：《房地产企业破产中购房者权益的保护》，载《法学》2022年第12期。
13.参见陆晓燕：《保障生存利益与维护交易安全——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究》，载《法律适用》2016年第3期。
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